Коммерческая недвижимость в Польше: инвесторы осторожны, но рынок растёт

Коммерческая недвижимость в Польше: инвесторы осторожны, но рынок растёт

Коммерческая недвижимость в Польше и по всей Европе переживает период избирательного спроса: капитал на рынке есть, но инвесторы тщательно взвешивают каждый шаг. Геополитическая нестабильность, подъём процентных ставок в еврозоне и США, а также конкуренция со стороны других классов активов заставляют участников рынка замедляться. Тем не менее польский рынок — включая Варшаву, Краков, Вроцлав и Гданьск — сохраняет позиции одного из наиболее привлекательных направлений в регионе Центральной и Восточной Европы.

Ключевой тренд: ЦВЕ показал рост инвестиций в коммерческую недвижимость на 34% за 3 квартала 2026 года — в то время как Западная Европа потеряла 5%. Польша сохраняет репутацию одного из лучших рынков региона.

По предварительным данным консалтинговой компании Savills, за три квартала 2026 года объём инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью в Европе составил 156 млрд евро — на 4% больше, чем годом ранее. В одном только третьем квартале было инвестировано 46 млрд евро. Лидирует сегмент жилой недвижимости для аренды (living) — он обеспечивает более 30% от общего объёма. Эксперты Savills прогнозируют, что по итогам 2026 года общий объём достигнет 250 млрд евро, а к 2028 году приблизится к 300 млрд евро.

Какова ситуация с инвестициями в коммерческую недвижимость в Европе?

Регион ЦВЕ (Центральная и Восточная Европа) показал рост инвестиций на 34% за три квартала 2026 года. Северные страны прибавили 25%, Южная Европа — 20%. На этом фоне западноевропейские рынки снизились на 5%, а три ведущих — Великобритания, Германия и Франция — потеряли 8%. По данным Savills, именно геополитическая неопределённость остаётся главным сдерживающим фактором для западноевропейского капитала.

Что показал международный форум Expo Real 2026?

На крупнейшей отраслевой выставке Expo Real в Мюнхене — ключевом событии для инвесторов в коммерческую недвижимость — эксперты зафиксировали «осторожный оптимизм». Инвесторы готовы вкладываться, но с более глубоким анализом рисков и более длительными процессами принятия решений.

• Капитал активен, но избирателен: ключевые критерии — качество объекта, предсказуемость доходов и доступность финансирования.
• Наибольший интерес вызывают жилая аренда (PRS), логистика и склады.
• Продавцы постепенно пересматривают ценовые ожидания, что сближает позиции сторон.
• Банки начинают закладывать сценарий роста ставок в модели финансирования.
• Растёт роль семейных офисов и частных инвесторов с собственным капиталом.
• Традиционные институциональные игроки, в первую очередь немецкие фонды, менее активны, чем несколько лет назад.

Как обстоят дела с польским рынком коммерческой недвижимости?

Польша сохраняет репутацию одного из наиболее интересных рынков в регионе. Её преимущества — сочетание относительной стабильности, масштаба и потенциала роста. В 2026 году была закрыта крупная сделка: часть портфеля Resi4Rent перешла из рук в руки за 565 млн евро, что подтверждает реальный интерес институционального капитала к польскому рынку жилой аренды.

В практике Mokko Real Estate мы наблюдаем схожую динамику: инвесторы, рассматривающие польскую недвижимость, стали тщательнее анализировать доходность и ликвидность объектов, но от покупок не отказываются. Горизонт принятия решений удлинился, однако качественные объекты в Варшаве и других крупных городах по-прежнему вызывают конкурентный интерес.

Что происходит с ценами и оценками активов?

Рынок ожидает дальнейшей постепенной коррекции стоимости объектов. Высокая стоимость капитала давит на цены активов, однако этот эффект частично компенсируется ростом арендных ставок и относительно доступным долговым финансированием. Участники рынка прогнозируют плавные, а не резкие изменения в оценках — никто не ждёт обвала.

Пошаговая логика принятия инвестиционного решения в текущих условиях

1. Определить класс актива: living, логистика или офисы — спрос на них существенно различается.
2. Оценить качество объекта и устойчивость арендного дохода — инвесторы платят премию за лучшие активы.
3. Просчитать стоимость финансирования с учётом возможного сценария роста ставок.
4. Сверить ожидаемую доходность с альтернативными классами активов, которые сейчас конкурируют за капитал.
5. Проверить ликвидность рынка в конкретном городе: Варшава, Краков, Вроцлав и Гданьск ведут себя по-разному.

По оценке экспертов Deloitte, реальный консенсус по ожидаемым ставкам доходности между покупателями и продавцами ещё не сложился — именно это является главным тормозом для увеличения числа закрытых сделок.

Что значит эта ситуация для покупателей и инвесторов в Польше?

Рынок коммерческой недвижимости в Польше не стагнирует — он переходит в режим большей избирательности. Часть капитала временно «припаркована» в других активах, но интерес к польским объектам сохраняется. Эксперты ожидают высокого объёма сделок в четвёртом квартале 2026 года по мере того, как стороны сближают ценовые позиции.

Команда Mokko Real Estate помогает клиентам ориентироваться именно в таких условиях: когда рынок даёт возможности, но требует более точного расчёта. Если вы рассматриваете инвестицию в польскую недвижимость и хотите разобраться в текущей конъюнктуре — свяжитесь с нами для консультации.

По данным Rzeczpospolita — Nieruchomości.