Покупка недвижимости в Польше

Да. Отдельную квартиру (samodzielny lokal mieszkalny) иностранец — в том числе гражданин Украины или Беларуси — покупает без разрешения MSWiA, по тем же правилам, что и граждане Польши: за собственные средства или в ипотеку. Особые правила могут действовать для объектов в приграничной зоне — это проверяем до задатка. Граждан ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии ограничения не касаются вообще.

Как правило, да: если вы не гражданин ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии, для покупки земли, в том числе дома с участком, нужно разрешение (zezwolenie) MSWiA. Госпошлина — 1570 zł, разрешение действует 2 года. Есть исключения, например для тех, кто живёт в Польше не меньше 5 лет после получения разрешения на постоянное пребывание. Покупка без обязательного разрешения недействительна.

На вторичном рынке — PCC 2% от рыночной стоимости, его взимает нотариус при подписании акта. Если это ваше первое жильё (вы никогда не владели квартирой или домом), PCC не платится — такое освобождение действует с 31 августа 2023 года. У застройщика PCC нет: в цене уже есть VAT — 8% для квартир до 150 м² и домов до 300 м², 23% на площадь сверх этих лимитов.

Главная статья на вторичном рынке — PCC 2%, если вы не освобождены от него как покупатель первого жилья. Дальше — нотариальная такса в пределах максимальных ставок Минюста плюс 23% VAT, 200 zł за запись права собственности в księga wieczysta и копии акта. При ипотеке добавьте оценку квартиры для банка и запись ипотеки. Комиссия агентства оговаривается в договоре заранее.

Откройте księga wieczysta онлайн на ekw.ms.gov.pl: в разделе II указан собственник, в разделе III — ограничения и права третьих лиц, в разделе IV — ипотеки. Сверьте, кто подписывает договор, нет ли долгов по czynsz и прописанных жильцов. Помните: задаток (zadatek) при срыве сделки по вине продавца возвращается в двойном размере, а аванс (zaliczka) — только в той же сумме.

Задаток (zadatek): если покупатель отказывается от сделки по своей вине, продавец оставляет его себе; если виноват продавец — покупатель может потребовать задаток в двойном размере (art. 394 Kodeksu cywilnego). Если договор не исполнен по причинам, за которые не отвечает ни одна сторона, задаток возвращается в той же сумме. Аванс (zaliczka) возвращается всегда в той же сумме, независимо от того, кто отказался. Поэтому условие об отказе банка в ипотеке прописываем в предварительном договоре.

У застройщика вы платите частями на специальный счёт (mieszkaniowy rachunek powierniczy), а деньги дополнительно защищает Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. PCC нет, VAT уже в цене, но квартиру часто нужно ждать и доделывать. На вторичном рынке жильё доступно сразу, зато нужен PCC 2% (если это не первое жильё) и тщательная проверка юридической истории.

Да. «За наличные» на практике означает покупку за собственные средства без ипотеки: деньги переводят на счёт продавца или на депозит нотариуса, а не платят купюрами. Банк и нотариус могут спросить о происхождении средств, поэтому заранее подготовьте выписки и документы о доходе или продаже другого имущества — особенно если деньги приходят из-за границы. Такая сделка проходит быстрее ипотечной.

Да, по нотариальной доверенности. За границей её оформляют у польского консула или у местного нотариуса с апостилем, после чего присяжный переводчик переводит её на польский. Текст доверенности лучше заранее согласовать с польским нотариусом, который будет удостоверять сделку.

Нет. В Польше нет программы «ВНЖ за покупку недвижимости»: собственная квартира сама по себе не даёт права на karta pobytu. Основанием для разрешения на пребывание остаются работа, бизнес, учёба, семья и другие цели из закона об иностранцах (ustawa o cudzoziemcach). Свою квартиру при этом можно указать как адрес проживания в заявлении.

С проверки кредитоспособности — ещё до поиска квартиры. Обычно банки ждут 20% собственных средств; с 10% кредит тоже дают, но с дополнительным обеспечением, чаще всего страховкой низкого взноса. По программе Rodzinny kredyt mieszkaniowy недостающий взнос может заменить гарантия BGK. Консультация ипотечного брокера Mokko для клиента бесплатна.