Nieruchomości komercyjne w Polsce: inwestorzy są ostrożni, ale rynek rośnie

Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce i w całej Europie przeżywa okres selektywnego popytu: kapitał na rynku jest, ale inwestorzy starannie ważą każdy krok. Niestabilność geopolityczna, wzrost stóp procentowych w strefie euro i w USA oraz konkurencja ze strony innych klas aktywów sprawiają, że uczestnicy rynku zwalniają. Mimo to polski rynek — w tym Warszawa, Kraków, Wrocław i Gdańsk — utrzymuje pozycję jednego z najatrakcyjniejszych kierunków w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

Kluczowy fakt: Transakcje nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowej wzrosły o 34% rok do roku w 2026 — Polska przyciągnęła 565 mln EUR w samym segmencie mieszkaniowym.

Według wstępnych danych firmy doradczej Savills wartość transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Europie w ciągu trzech kwartałów 2026 roku wyniosła 156 mld euro — o 4% więcej niż rok wcześniej. W samym trzecim kwartale zainwestowano 46 mld euro. Prowadzi segment mieszkań na wynajem (living), który odpowiada za ponad 30% całego wolumenu. Eksperci Savills prognozują, że w całym 2026 roku łączny wolumen sięgnie 250 mld euro, a do 2028 roku zbliży się do 300 mld euro.

Jak wygląda sytuacja z inwestycjami w nieruchomości komercyjne w Europie?

Region CEE (Europa Środkowo-Wschodnia) odnotował wzrost inwestycji o 34% w ciągu trzech kwartałów 2026 roku. Kraje nordyckie zyskały 25%, Europa Południowa — 20%. Na tym tle rynki zachodnioeuropejskie spadły o 5%, a trzy wiodące — Wielka Brytania, Niemcy i Francja — straciły 8%. Według Savills to właśnie niepewność geopolityczna pozostaje głównym czynnikiem hamującym kapitał zachodnioeuropejski.

Co pokazały międzynarodowe targi Expo Real 2026?

Na największych targach branżowych Expo Real w Monachium — kluczowym wydarzeniu dla inwestorów na rynku nieruchomości komercyjnych — eksperci odnotowali „ostrożny optymizm”. Inwestorzy są gotowi inwestować, ale po głębszej analizie ryzyka i w dłuższych procesach decyzyjnych.

• Kapitał jest aktywny, ale selektywny: kluczowe kryteria to jakość obiektu, przewidywalność dochodów i dostępność finansowania.
• Największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania na wynajem (PRS), logistyka i magazyny.
• Sprzedający stopniowo korygują oczekiwania cenowe, co zbliża stanowiska stron.
• Banki zaczynają uwzględniać w modelach finansowania scenariusz wzrostu stóp.
• Rośnie rola family offices i prywatnych inwestorów z własnym kapitałem.
• Tradycyjni gracze instytucjonalni, przede wszystkim fundusze niemieckie, są mniej aktywni niż kilka lat temu.

Jak radzi sobie polski rynek nieruchomości komercyjnych?

Polska utrzymuje reputację jednego z najciekawszych rynków w regionie. Jej atutem jest połączenie względnej stabilności, skali i potencjału wzrostu. W 2026 roku sfinalizowano dużą transakcję: część portfela Resi4Rent zmieniła właściciela za 565 mln euro, co potwierdza realne zainteresowanie kapitału instytucjonalnego polskim rynkiem najmu mieszkań.

W praktyce Mokko Real Estate obserwujemy podobną dynamikę: inwestorzy rozważający polskie nieruchomości staranniej analizują rentowność i płynność obiektów, ale nie rezygnują z zakupów. Horyzont decyzyjny się wydłużył, jednak dobre obiekty w Warszawie i innych dużych miastach wciąż budzą konkurencyjne zainteresowanie.

Co dzieje się z cenami i wycenami aktywów?

Rynek oczekuje dalszej, stopniowej korekty wartości obiektów. Wysoki koszt kapitału ciąży na cenach aktywów, jednak efekt ten jest częściowo równoważony wzrostem stawek czynszu i stosunkowo dostępnym finansowaniem dłużnym. Uczestnicy rynku prognozują płynne, a nie gwałtowne zmiany wycen — nikt nie spodziewa się załamania.

Krok po kroku: jak podjąć decyzję inwestycyjną w obecnych warunkach

1. Określić klasę aktywów: living, logistyka czy biura — popyt na nie znacznie się różni.
2. Ocenić jakość obiektu i stabilność dochodu z najmu — inwestorzy płacą premię za najlepsze aktywa.
3. Policzyć koszt finansowania z uwzględnieniem możliwego scenariusza wzrostu stóp.
4. Porównać oczekiwaną stopę zwrotu z alternatywnymi klasami aktywów, które obecnie konkurują o kapitał.
5. Sprawdzić płynność rynku w konkretnym mieście: Warszawa, Kraków, Wrocław i Gdańsk zachowują się różnie.

Według ekspertów Deloitte kupujący i sprzedający nie wypracowali jeszcze realnego konsensusu co do oczekiwanych stóp zwrotu — i to właśnie jest główny hamulec wzrostu liczby zamykanych transakcji.

Co ta sytuacja oznacza dla kupujących i inwestorów w Polsce?

Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce nie stoi w miejscu — przechodzi w tryb większej selektywności. Część kapitału jest tymczasowo „zaparkowana” w innych aktywach, ale zainteresowanie polskimi obiektami się utrzymuje. Eksperci spodziewają się dużego wolumenu transakcji w czwartym kwartale 2026 roku, w miarę jak strony będą zbliżać swoje stanowiska cenowe.

Zespół Mokko Real Estate pomaga klientom odnaleźć się właśnie w takich warunkach: gdy rynek daje możliwości, ale wymaga dokładniejszych kalkulacji. Jeśli rozważasz inwestycję w polskie nieruchomości i chcesz zrozumieć obecną koniunkturę — skontaktuj się z nami, aby umówić konsultację.

Źródło: „Rzeczpospolita” — Nieruchomości.