Комерційна нерухомість у Польщі: інвестори обережні, але ринок зростає

Комерційна нерухомість у Польщі та по всій Європі переживає період вибіркового попиту: капітал на ринку є, але інвестори ретельно зважують кожен крок. Геополітична нестабільність, підвищення процентних ставок у єврозоні та США, а також конкуренція з боку інших класів активів змушують учасників ринку сповільнюватися. Проте польський ринок — зокрема Варшава, Краків, Вроцлав і Гданськ — зберігає позиції одного з найпривабливіших напрямків у регіоні Центральної та Східної Європи.

Ключовий факт: Транзакції комерційної нерухомості в ЦСЄ зросли на 34% рік до року у 2026 — Польща залучила 565 млн євро лише в житловому сегменті.

За попередніми даними консалтингової компанії Savills, за три квартали 2026 року обсяг інвестиційних угод із комерційною нерухомістю в Європі становив 156 млрд євро — на 4% більше, ніж роком раніше. Лише в третьому кварталі було інвестовано 46 млрд євро. Лідирує сегмент житлової нерухомості для оренди (living) — він забезпечує понад 30% загального обсягу. Експерти Savills прогнозують, що за підсумками 2026 року загальний обсяг сягне 250 млрд євро, а до 2028 року наблизиться до 300 млрд євро.

Якою є ситуація з інвестиціями в комерційну нерухомість у Європі?

Регіон ЦСЄ (Центральна та Східна Європа) показав зростання інвестицій на 34% за три квартали 2026 року. Північні країни додали 25%, Південна Європа — 20%. На цьому тлі західноєвропейські ринки знизилися на 5%, а три провідні — Велика Британія, Німеччина та Франція — втратили 8%. За даними Savills, саме геополітична невизначеність залишається головним стримувальним чинником для західноєвропейського капіталу.

Що показав міжнародний форум Expo Real 2026?

На найбільшій галузевій виставці Expo Real у Мюнхені — ключовій події для інвесторів у комерційну нерухомість — експерти зафіксували «обережний оптимізм». Інвестори готові вкладати кошти, але з глибшим аналізом ризиків і тривалішими процесами ухвалення рішень.

• Капітал активний, але вибірковий: ключові критерії — якість об’єкта, передбачуваність доходів і доступність фінансування.
• Найбільший інтерес викликають житлова оренда (PRS), логістика та склади.
• Продавці поступово переглядають цінові очікування, що зближує позиції сторін.
• Банки починають закладати сценарій зростання ставок у моделі фінансування.
• Зростає роль сімейних офісів і приватних інвесторів із власним капіталом.
• Традиційні інституційні гравці, насамперед німецькі фонди, менш активні, ніж кілька років тому.

Як справи на польському ринку комерційної нерухомості?

Польща зберігає репутацію одного з найцікавіших ринків у регіоні. Її переваги — поєднання відносної стабільності, масштабу й потенціалу зростання. У 2026 році було закрито велику угоду: частина портфеля Resi4Rent перейшла з рук у руки за 565 млн євро, що підтверджує реальний інтерес інституційного капіталу до польського ринку житлової оренди.

У практиці Mokko Real Estate ми спостерігаємо схожу динаміку: інвестори, які розглядають польську нерухомість, стали ретельніше аналізувати дохідність і ліквідність об’єктів, але від покупок не відмовляються. Горизонт ухвалення рішень подовжився, проте якісні об’єкти у Варшаві та інших великих містах і далі викликають конкурентний інтерес.

Що відбувається з цінами та оцінками активів?

Ринок очікує подальшої поступової корекції вартості об’єктів. Висока вартість капіталу тисне на ціни активів, однак цей ефект частково компенсується зростанням орендних ставок і відносно доступним борговим фінансуванням. Учасники ринку прогнозують плавні, а не різкі зміни в оцінках — обвалу ніхто не чекає.

Покрокова логіка ухвалення інвестиційного рішення в нинішніх умовах

1. Визначити клас активу: living, логістика чи офіси — попит на них суттєво різниться.
2. Оцінити якість об’єкта та стабільність орендного доходу — інвестори платять премію за найкращі активи.
3. Прорахувати вартість фінансування з урахуванням можливого сценарію зростання ставок.
4. Звірити очікувану дохідність з альтернативними класами активів, які зараз конкурують за капітал.
5. Перевірити ліквідність ринку в конкретному місті: Варшава, Краків, Вроцлав і Гданськ поводяться по-різному.

За оцінкою експертів Deloitte, реального консенсусу щодо очікуваних ставок дохідності між покупцями та продавцями ще не досягнуто — саме це є головним гальмом для збільшення кількості закритих угод.

Що означає ця ситуація для покупців та інвесторів у Польщі?

Ринок комерційної нерухомості в Польщі не стагнує — він переходить у режим більшої вибірковості. Частина капіталу тимчасово «припаркована» в інших активах, але інтерес до польських об’єктів зберігається. Експерти очікують високого обсягу угод у четвертому кварталі 2026 року в міру того, як сторони зближуватимуть цінові позиції.

Команда Mokko Real Estate допомагає клієнтам орієнтуватися саме в таких умовах: коли ринок дає можливості, але потребує точнішого розрахунку. Якщо ви розглядаєте інвестицію в польську нерухомість і хочете розібратися в поточній кон’юнктурі — зв’яжіться з нами для консультації.

За даними Rzeczpospolita — Nieruchomości.