Zawyżony metraż mieszkań: polski deweloper zapłaci 4 mln zł za wprowadzenie kupujących w błąd

Sąd Okręgowy w Warszawie wydał wyrok, który już nazywany jest precedensowym dla polskiego rynku nieruchomości. 8 października 2026 roku deweloper został zobowiązany do zapłaty 26 nabywcom (14 rodzinom) około 4 mln zł — wraz z należnością główną, odsetkami i kosztami sądowymi. Sprawa dotyczyła dwóch naruszeń: zawyżenia powierzchni mieszkań przez wliczenie przestrzeni pod ściankami działowymi oraz opóźnienia w przeniesieniu własności o 7–8 miesięcy.

Kluczowy fakt: Polski deweloper zapłacił 4 mln zł kary za zawyżenie metrażu — kupujący powinni weryfikować różnicę między powierzchnią użytkową a rozliczeniową.

Mechanizm zawyżania metrażu mieszkań w Polsce jest prosty: deweloper wprowadził do umów pojęcie „powierzchni rozliczeniowej” — terminu, który nie istnieje w przepisach. Ta „powierzchnia rozliczeniowa” obejmowała metry pod ścianami wewnętrznymi i schodami, a to właśnie ona stanowiła podstawę do wyliczenia ceny. W praktyce nabywcy płacili za przestrzeń, z której nie mogli korzystać.

Ile nadpłacili nabywcy z powodu zawyżonego metrażu?

Według akt sprawy średnia strata każdego poszkodowanego wyniosła około 53 000 zł. W najpoważniejszych przypadkach różnica między zapłaconą a rzeczywistą powierzchnią kosztowała nabywców ponad 65 000 zł. Pozostała część zasądzonej kwoty to kary umowne za opóźnienie w przeniesieniu własności.

W praktyce Mokko Real Estate regularnie spotykamy się z podobnymi sytuacjami przy obsłudze zakupu mieszkań z rynku pierwotnego: różnica między powierzchnią „rozliczeniową” a rzeczywistą może wynosić od 2 do 5 metrów kwadratowych na mieszkanie, co przy warszawskich cenach nierzadko oznacza nadpłatę rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Jak deweloper uzasadniał wliczanie ścian do powierzchni mieszkania?

Deweloper twierdził, że norma PN-ISO z 1997 roku pozwalała wliczać ściany do powierzchni, a zakazała tego dopiero norma z 2015 roku. Sąd odrzucił tę argumentację, wskazując, że taka interpretacja jest sprzeczna z oficjalnym stanowiskiem Polskiego Komitetu Normalizacyjnego — autora wspomnianej normy. Wprowadzenie pozaustawowego pojęcia „powierzchni rozliczeniowej” wywoływało u nabywców mylne wrażenie, że metoda wyliczenia wynika z powszechnie obowiązujących przepisów prawnych i technicznych i nie podlega negocjacjom.

Co sprawdzić przy zakupie mieszkania od dewelopera w Polsce

• Jak umowa definiuje powierzchnię — jako „użytkową” czy „rozliczeniową”
• Czy powierzchnia obejmuje przestrzeń pod ściankami działowymi i schodami wewnętrznymi
• Która norma służy do wyliczenia: PN-ISO 70-2:1997 czy aktualna PN-ISO 9836:2015
• Czy umowa przewiduje kary umowne za opóźnienie w przeniesieniu własności
• Czy deweloper jest odrębną spółką celową i jak wygląda struktura grupy

Co zmieniło się w polskich przepisach o metrażu mieszkań w 2026 roku

Od 13 lutego 2026 roku obowiązuje nowa regulacja: art. 5a ustawy deweloperskiej zobowiązuje deweloperów do określania ceny wyłącznie jako iloczynu powierzchni użytkowej i jej ceny za metr kwadratowy. Wprost wyklucza to stosowanie „powierzchni rozliczeniowej” jako podstawy ustalania ceny w nowo zawieranych umowach.

Krok po kroku: co zrobić po wykryciu zawyżonego metrażu

1. Zlecić niezależny pomiar mieszkania po odebraniu kluczy — przed podpisaniem protokołu odbioru
2. Porównać rzeczywistą powierzchnię z podaną w umowie i w Ewidencji Gruntów i Budynków
3. Udokumentować rozbieżności na piśmie i wysłać deweloperowi reklamację z żądaniem przeliczenia
4. Zwrócić się do miejskiego Rzecznika Konsumentów — w warszawskiej sprawie to właśnie jego wsparcie odegrało kluczową rolę
5. W razie odmowy dewelopera — wnieść pozew do sądu; połączenie kilku poszkodowanych w jednej sprawie (jak w omawianym przypadku) znacznie obniża koszty każdego powoda

Precedens dotyczący struktury dewelopera: odpowiedzialność osobista

Co istotne, sąd orzekł nie tylko przeciwko spółce celowej, lecz także solidarnie — przeciwko jej właścicielowi będącemu osobą fizyczną oraz drugiemu podmiotowi w strukturze. Deweloper próbował uniknąć odpowiedzialności, przekształcając spółkę komandytową w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością. Według akt sprawy nie wziął jednak pod uwagę art. 574 Kodeksu spółek handlowych, który ustanawia solidarną odpowiedzialność przy przekształceniu. W efekcie roszczenia nabywców zostały zabezpieczone na majątku osobistym faktycznego właściciela.

W Mokko Real Estate zawsze zalecamy przeanalizowanie struktury korporacyjnej dewelopera przed podpisaniem umowy — zwłaszcza gdy inwestycję realizuje odrębna spółka celowa. Ma to bezpośredni wpływ na realne możliwości ochrony Twoich praw w razie sporu.

Według „Rzeczpospolitej” z pełnymi wnioskami warto poczekać na pisemne uzasadnienie wyroku. Prawnicy z branży wskazują też, że samo posługiwanie się pojęciem „powierzchni rozliczeniowej” nie zostało uznane za niedopuszczalne — zakwestionowano konkretne zapisy umowy i sposób wyliczenia. Niemniej dla umów zawieranych od 13 lutego 2026 roku kwestia została już rozstrzygnięta ustawowo.

Jeśli planujesz kupić mieszkanie od dewelopera w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku lub Poznaniu i chcesz wiedzieć, jak sprawdzić umowę i rzeczywistą powierzchnię przed podpisaniem — skontaktuj się z Mokko Real Estate, aby umówić konsultację.

Źródło: „Rzeczpospolita” — Nieruchomości.