Завищення метражу квартир: польський забудовник виплатить 4 млн злотих за обман покупців

Окружний суд Варшави ухвалив рішення, яке вже називають прецедентним для польського ринку нерухомості. 8 жовтня 2026 року забудовника зобов’язали виплатити 26 покупцям (14 родинам) близько 4 мільйонів злотих — з урахуванням основних вимог, відсотків і судових витрат. Справа стосується двох порушень: завищення площі квартир за рахунок включення простору під перегородками та затримки передання права власності на 7–8 місяців.

Ключовий факт: Польський забудовник отримав штраф 4 млн зл. за завищення метражу — покупці повинні перевіряти різницю між житловою та розрахунковою площею.

Суть завищення метражу квартир у Польщі проста: забудовник увів у договори поняття «розрахункової площі» (powierzchnia rozliczeniowa) — терміна, якого не існує в законодавстві. Ця «розрахункова площа» охоплювала метри під внутрішніми стінами та сходами, і саме вона слугувала базою для розрахунку ціни. Фактично покупці платили за простір, яким не могли користуватися.

Скільки переплатили покупці через завищення метражу?

За матеріалами справи, середні втрати кожного постраждалого становили близько 53 000 злотих. У найсерйозніших випадках розбіжність між оплаченою і реальною площею коштувала покупцям понад 65 000 злотих. Решта присудженої суми — договірні штрафи за затримку переоформлення права власності.

У практиці Mokko Real Estate ми регулярно стикаємося з подібними ситуаціями під час супроводу купівлі новобудов: різниця між «розрахунковою» і реальною площею може становити від 2 до 5 квадратних метрів на квартиру, що за варшавських цін нерідко означає переплату в десятки тисяч злотих.

Як забудовник обґрунтовував включення стін у площу квартири?

Забудовник стверджував, що норма PN-ISO 1997 року дозволяла включати стіни до розрахунку площі, і лише норма 2015 року це заборонила. Суд відхилив цю аргументацію, зазначивши, що таке тлумачення суперечить офіційній позиції Польського комітету зі стандартизації — розробника згаданої норми. Запровадження позазаконного терміна «розрахункова площа» створювало в покупців хибне враження, що метод розрахунку закріплений у загальнообов’язкових правових і технічних нормах і не підлягає обговоренню.

Що потрібно перевірити під час купівлі квартири від забудовника в Польщі

• Як у договорі визначено площу — як «użytkowa» (корисна) чи «rozliczeniowa» (розрахункова)
• Чи включено до площі простір під перегородками та внутрішніми сходами
• Яка норма застосовується для розрахунку: PN-ISO 70-2:1997 чи чинна PN-ISO 9836:2015
• Чи передбачено в договорі штрафні санкції за затримку передання права власності
• Чи є забудовник окремою «цільовою» юридичною особою (spółka celowa) і якою є структура групи

Що змінилося в польському законодавстві про метраж квартир у 2026 році

З 13 лютого 2026 року набула чинності нова норма: стаття 5a закону про девелоперську діяльність зобов’язує забудовників визначати ціну виключно як добуток корисної площі (powierzchnia użytkowa) на її вартість за квадратний метр. Це прямо виключає можливість застосовувати «розрахункову площу» як базу для ціноутворення під час укладання нових договорів.

Покроковий алгоритм дій у разі виявлення завищення метражу

1. Замовити незалежний обмір квартири після отримання ключів — до підписання акта приймання-передачі
2. Порівняти фактичну площу із зазначеною в договорі та в Реєстрі земель і будівель (Ewidencja Gruntów i Budynków)
3. Зафіксувати розбіжності письмово й надіслати забудовнику претензію з вимогою перерахунку
4. Звернутися до міського уповноваженого з прав споживачів (Rzecznik Konsumentów) — у варшавській справі саме його підтримка відіграла ключову роль
5. У разі відмови забудовника — подати позов до суду; об’єднання кількох постраждалих в одній справі (як у цьому випадку) суттєво знижує витрати кожного позивача

Прецедент щодо структури забудовника: особиста відповідальність

Примітно, що суд ухвалив рішення не лише проти цільової компанії, а й солідарно — проти її власника-фізичної особи та другої юридичної особи в структурі. Забудовник намагався уникнути відповідальності, перетворивши командитне товариство на товариство з обмеженою відповідальністю. Однак, за матеріалами справи, він не врахував статтю 574 польського Кодексу торговельних товариств, яка встановлює солідарну відповідальність у разі реорганізації. У результаті вимоги покупців було забезпечено заставою на особисте майно фактичного власника.

У Mokko Real Estate ми завжди рекомендуємо аналізувати корпоративну структуру забудовника до підписання договору — особливо коли інвестицію реалізує окрема «цільова» компанія. Це безпосередньо впливає на реальні можливості захисту ваших прав у разі спору.

За даними Rzeczpospolita, з остаточними висновками варто зачекати до отримання письмового обґрунтування рішення. Галузеві юристи також зазначають, що саму можливість використовувати термін «розрахункова площа» не було визнано неприпустимою — оскаржено конкретні формулювання договору та спосіб розрахунку. Проте для договорів, укладених із 13 лютого 2026 року, питання вже вирішено законодавчо.

Якщо ви плануєте купити квартиру від забудовника у Варшаві, Кракові, Вроцлаві, Гданську чи Познані й хочете зрозуміти, як перевірити договір і реальну площу до підписання — зверніться до Mokko Real Estate по консультацію.

За даними Rzeczpospolita — Nieruchomości.