Доступність житла в Польщі: більше квартир на ринку, але не для всіх покупців

Доступність житла в Польщі визначається не лише обсягом пропозиції від забудовників, а й тим, які саме квартири виходять на ринок. Згідно з аналізом BIG DATA RynekPierwotny.pl та Rankomat.pl, у вересні 2026 року загальна кількість нових квартир у великих містах зросла — у п’яти із семи досліджених міст. Однак одинаки із середньою зарплатою отримали менший вибір, ніж місяцем раніше. Найбільше від ситуації виграли родини з дитиною.

Чому зростання пропозиції не означає зростання доступності?

Середня кредитоспроможність одинака з доходом близько 6 тис. злотих нетто у вересні становила 432,9 тис. злотих — практично без змін порівняно з серпнем. У бездітної пари з доходом 8 тис. злотих нетто показник незначно зріс до 541,7 тис. злотих. Родина з дитиною (дохід 10 тис. злотих нетто) додала помітніше: кредитоспроможність зросла з 599,4 до 611,6 тис. злотих, тобто на 2 відсотки.

Як пояснюють експерти: зростання загальної кредитоспроможності не гарантує автоматичного покращення ситуації для покупців з обмеженим бюджетом. Ключове значення мають структура та цінова складова нових квартир — саме частка найдоступніших лотів визначає реальний вибір.

Варшава, Краків, Вроцлав: як змінилася кількість доступних квартир для одинаків?

Під час розрахунку доступності враховувалися квартири, ціна яких вписується в бюджет, що включає максимальну суму кредиту плюс 20-відсотковий власний внесок. Результати за містами:

• Варшава: кількість доступних квартир для одинаків скоротилася з 1 028 до 938 (мінус 9%)
• Краків: з 418 до 382 (мінус 9%)
• Гданськ і Труймісто: з 1 162 до 1 108 (мінус 5%)
• Познань: з 1 833 до 1 753 (мінус 4%)
• Лодзь: з 5 443 до 5 331 (мінус 2%)
• Сілезька агломерація: з 5 141 до 5 091 (мінус 1%)
• Вроцлав: єдине місто зі зростанням — з 1 134 до 1 162 квартир (плюс 2%)

За нашим досвідом роботи в Mokko Real Estate, саме цей розрив — між статистикою загальної пропозиції та реальною доступністю для конкретного бюджету — найчастіше викликає в покупців розчарування. Людина бачить, що ринок «зростає», і дивується, чому підхожих варіантів не побільшало.

Що змінилося для бездітних пар і родин з дітьми?

Картина для бездітних пар виявилася неоднорідною. Помітне зростання кількості доступних квартир зафіксовано лише у двох містах:

Родини з дитиною опинилися в найвигіднішій позиції: зростання кредитоспроможності на 2% разом зі збільшенням пропозиції дало позитивний результат в усіх аналізованих містах. Максимальний приріст — у Вроцлаві (з 4 746 до 5 277 квартир, плюс 11%) і Труймісті (з 3 414 до 3 695, плюс 8%). Найбільший вибір зберігається в Лодзі та Сілезькій агломерації — там доступних квартир для родин з дитиною понад 8,5 тисячі.

Як правильно оцінити реальну доступність квартири під час купівлі?

У практиці Mokko Real Estate ми рекомендуємо такий порядок дій:

1. Розрахуйте кредитоспроможність з урахуванням вашого доходу та складу родини — цифри кардинально відрізняються для одинака, пари та родини з дитиною.
2. Визначте реальний бюджет з урахуванням 20-відсоткового власного внеску — саме так рахують аналізи доступності на польському ринку.
3. Аналізуйте пропозицію в конкретному місті та районі, а не загальну статистику ринку.
4. Враховуйте структуру нових лотів: зростання кількості дорогих квартир не покращує вибір для середнього бюджету.
5. Стежте за змінами ставок — навіть незначне їх зниження помітно впливає на доступну суму кредиту.

Дані вересня 2026 року наочно демонструють: ринок нерухомості неоднорідний, а загальні тренди часто маскують дуже різні умови для конкретних груп покупців. Якщо ви розглядаєте купівлю квартири в Польщі та хочете зрозуміти, що зараз реально доступно у вашому бюджеті, — зверніться до фахівців Mokko Real Estate за індивідуальним розбором ситуації.

За даними Rzeczpospolita — Nieruchomości