Доступность жилья в Польше: больше квартир на рынке, но не для всех покупателей

Доступность жилья в Польше определяется не только объёмом предложения от застройщиков, но и тем, какие именно квартиры выходят на рынок. Согласно анализу BIG DATA RynekPierwotny.pl и Rankomat.pl, в сентябре 2026 года общее число новых квартир в крупных городах выросло — в пяти из семи исследованных городов. Однако одиночки со средней зарплатой получили меньший выбор, чем месяцем ранее. Больше всего от ситуации выиграли семьи с ребёнком.

Почему рост предложения не означает роста доступности?

Средняя кредитоспособность одиночки с доходом около 6 тыс. злотых нетто составила в сентябре 432,9 тыс. злотых — практически без изменений относительно августа. У бездетной пары с доходом 8 тыс. злотых нетто показатель незначительно вырос до 541,7 тыс. злотых. Семья с ребёнком (доход 10 тыс. злотых нетто) прибавила заметнее: кредитоспособность выросла с 599,4 до 611,6 тыс. злотых, то есть на 2 процента.

Как поясняют эксперты: рост общей кредитоспособности не гарантирует автоматического улучшения ситуации для покупателей с ограниченным бюджетом. Ключевое значение имеют структура и ценовой состав новых квартир — именно доля самых доступных лотов определяет реальный выбор.

Варшава, Краков, Вроцлав: как изменилось число доступных квартир для одиночек?

При расчёте доступности учитывались квартиры, цена которых вписывается в бюджет, включающий максимальную сумму кредита плюс 20-процентный собственный взнос. Результаты по городам:

• Варшава: число доступных квартир для одиночек сократилось с 1 028 до 938 (минус 9%)
• Краков: с 418 до 382 (минус 9%)
• Гданьск и Труймясто: с 1 162 до 1 108 (минус 5%)
• Познань: с 1 833 до 1 753 (минус 4%)
• Лодзь: с 5 443 до 5 331 (минус 2%)
• Силезская агломерация: с 5 141 до 5 091 (минус 1%)
• Вроцлав: единственный город с ростом — с 1 134 до 1 162 квартир (плюс 2%)

По нашему опыту работы в Mokko Real Estate, именно этот разрыв — между статистикой общего предложения и реальной доступностью для конкретного бюджета — чаще всего вызывает у покупателей разочарование. Человек видит, что рынок «растёт», и удивляется, почему подходящих вариантов не стало больше.

Что изменилось для бездетных пар и семей с детьми?

Картина для бездетных пар оказалась неоднородной. Заметный рост числа доступных квартир зафиксирован только в двух городах:

Семьи с ребёнком оказались в наиболее выигрышной позиции: рост кредитоспособности на 2% вместе с увеличением предложения дал положительный результат во всех анализируемых городах. Максимальный прирост — во Вроцлаве (с 4 746 до 5 277 квартир, плюс 11%) и Труймясто (с 3 414 до 3 695, плюс 8%). Наибольший выбор сохраняется в Лодзи и Силезской агломерации — там доступных квартир для семей с ребёнком более 8,5 тысячи.

Как правильно оценить реальную доступность квартиры при покупке?

В практике Mokko Real Estate мы рекомендуем следующий порядок действий:

1. Рассчитайте кредитоспособность с учётом вашего дохода и состава семьи — цифры кардинально различаются для одиночки, пары и семьи с ребёнком.
2. Определите реальный бюджет с учётом 20-процентного собственного взноса — именно так считают анализы доступности на польском рынке.
3. Анализируйте предложение в конкретном городе и районе, а не общую статистику рынка.
4. Учитывайте структуру новых лотов: рост числа дорогих квартир не улучшает выбор для среднего бюджета.
5. Следите за изменениями ставок — даже незначительное их снижение заметно влияет на доступную сумму кредита.

Данные сентября 2026 года наглядно демонстрируют: рынок недвижимости неоднороден, и общие тренды зачастую маскируют очень разные условия для конкретных групп покупателей. Если вы рассматриваете покупку квартиры в Польше и хотите понять, что сейчас реально доступно в вашем бюджете, — обратитесь к специалистам Mokko Real Estate за индивидуальным разбором ситуации.

По данным Rzeczpospolita — Nieruchomości