Dostępność mieszkań w Polsce: więcej mieszkań na rynku, ale nie dla wszystkich kupujących

Dostępność mieszkań w Polsce zależy nie tylko od wielkości oferty deweloperów, ale także od tego, jakie dokładnie mieszkania trafiają na rynek. Według analizy BIG DATA RynekPierwotny.pl i Rankomat.pl we wrześniu 2026 roku łączna liczba nowych mieszkań w dużych miastach wzrosła — w pięciu z siedmiu badanych miast. Jednak single ze średnimi zarobkami mieli mniejszy wybór niż miesiąc wcześniej. Najwięcej skorzystały rodziny z dzieckiem.

Dlaczego wzrost podaży nie oznacza wzrostu dostępności?

Średnia zdolność kredytowa singla zarabiającego około 6 tys. zł netto wyniosła we wrześniu 432,9 tys. zł — praktycznie bez zmian względem sierpnia. W przypadku bezdzietnej pary zarabiającej 8 tys. zł netto wskaźnik nieznacznie wzrósł do 541,7 tys. zł. Rodzina z dzieckiem (dochód 10 tys. zł netto) zyskała wyraźniej: zdolność kredytowa wzrosła z 599,4 do 611,6 tys. zł, czyli o 2 procent.

Jak wyjaśniają eksperci: wzrost ogólnej zdolności kredytowej nie gwarantuje automatycznej poprawy sytuacji dla kupujących z ograniczonym budżetem. Kluczowe znaczenie mają struktura i skład cenowy nowych mieszkań — to właśnie udział najbardziej przystępnych lokali decyduje o rzeczywistym wyborze.

Warszawa, Kraków, Wrocław: jak zmieniła się liczba dostępnych mieszkań dla singli?

W obliczeniach dostępności uwzględniono mieszkania, których cena mieści się w budżecie obejmującym maksymalną kwotę kredytu plus 20-procentowy wkład własny. Wyniki według miast:

• Warszawa: liczba dostępnych mieszkań dla singli spadła z 1 028 do 938 (minus 9%)
• Kraków: z 418 do 382 (minus 9%)
• Gdańsk i Trójmiasto: z 1 162 do 1 108 (minus 5%)
• Poznań: z 1 833 do 1 753 (minus 4%)
• Łódź: z 5 443 do 5 331 (minus 2%)
• Aglomeracja śląska: z 5 141 do 5 091 (minus 1%)
• Wrocław: jedyne miasto ze wzrostem — z 1 134 do 1 162 mieszkań (plus 2%)

Z naszego doświadczenia w Mokko Real Estate wynika, że właśnie ta luka — między statystyką ogólnej podaży a rzeczywistą dostępnością dla konkretnego budżetu — najczęściej powoduje rozczarowanie kupujących. Człowiek widzi, że rynek „rośnie”, i dziwi się, dlaczego odpowiednich opcji nie przybyło.

Co zmieniło się dla par bezdzietnych i rodzin z dziećmi?

Obraz dla par bezdzietnych okazał się niejednolity. Wyraźny wzrost liczby dostępnych mieszkań odnotowano tylko w dwóch miastach:

Rodziny z dzieckiem znalazły się w najkorzystniejszej sytuacji: wzrost zdolności kredytowej o 2% wraz ze zwiększeniem podaży dał pozytywny wynik we wszystkich analizowanych miastach. Największy przyrost odnotowano we Wrocławiu (z 4 746 do 5 277 mieszkań, plus 11%) i w Trójmieście (z 3 414 do 3 695, plus 8%). Największy wybór pozostaje w Łodzi i aglomeracji śląskiej — tam dostępnych mieszkań dla rodzin z dzieckiem jest ponad 8,5 tysiąca.

Jak prawidłowo ocenić rzeczywistą dostępność mieszkania przy zakupie?

W praktyce Mokko Real Estate zalecamy następującą kolejność działań:

1. Oblicz zdolność kredytową z uwzględnieniem swoich dochodów i składu rodziny — liczby diametralnie różnią się dla singla, pary i rodziny z dzieckiem.
2. Określ rzeczywisty budżet z uwzględnieniem 20-procentowego wkładu własnego — tak liczone są analizy dostępności na polskim rynku.
3. Analizuj ofertę w konkretnym mieście i dzielnicy, a nie ogólne statystyki rynku.
4. Uwzględniaj strukturę nowych lokali: wzrost liczby drogich mieszkań nie poprawia wyboru dla przeciętnego budżetu.
5. Śledź zmiany stóp procentowych — nawet niewielka obniżka wyraźnie wpływa na dostępną kwotę kredytu.

Dane z września 2026 roku jasno pokazują: rynek nieruchomości nie jest jednolity, a ogólne trendy często maskują bardzo różne warunki dla poszczególnych grup kupujących. Jeśli rozważasz zakup mieszkania w Polsce i chcesz zrozumieć, co jest realnie dostępne w Twoim budżecie — skontaktuj się ze specjalistami Mokko Real Estate w sprawie indywidualnej analizy sytuacji.

Źródło: Rzeczpospolita — Nieruchomości