Завышение метража квартир: польский застройщик выплатит 4 млн злотых за обман покупателей

Завышение метража квартир: польский застройщик выплатит 4 млн злотых за обман покупателей

Варшавский окружной суд вынес решение, которое уже называют прецедентным для польского рынка недвижимости. 8 октября 2026 года застройщик был обязан выплатить 26 покупателям (14 семей) около 4 миллионов злотых — с учётом основных требований, процентов и судебных издержек. Дело касается двух нарушений: завышения площади квартир за счёт включения пространства под перегородками и задержки передачи права собственности на 7–8 месяцев.

Прецедент: Варшавский суд обязал застройщика выплатить 4 млн злотых 26 покупателям: средние потери каждого — 53 000 злотых из-за незаконного включения пространства под стенами в «расчётную площадь».

Суть завышения метража квартир в Польше проста: застройщик ввёл в договоры понятие «расчётной площади» (powierzchnia rozliczeniowa) — термина, которого не существует в законодательстве. Эта «расчётная площадь» включала метры под внутренними стенами и лестницами, тогда как именно она и служила базой для расчёта цены. Фактически покупатели платили за пространство, которым не могли пользоваться.

Сколько переплатили покупатели из-за завышения метража?

По данным дела, средние потери каждого пострадавшего составили около 53 000 злотых. В наиболее серьёзных случаях расхождение между оплаченной и реальной площадью обошлось покупателям более чем в 65 000 злотых. Остальная часть присуждённой суммы — договорные штрафы за задержку переоформления права собственности.

В практике Mokko Real Estate мы регулярно сталкиваемся с подобными ситуациями при сопровождении покупки новостроек: разница между «расчётной» и реальной площадью может составлять от 2 до 5 квадратных метров на квартиру, что при варшавских ценах нередко означает переплату в десятки тысяч злотых.

Как застройщик обосновывал включение стен в площадь квартиры?

Застройщик утверждал, что норма PN-ISO 1997 года позволяла включать стены в расчёт площади, и лишь норма 2015 года это запретила. Суд отверг эту аргументацию, указав, что подобная трактовка противоречит официальной позиции Польского комитета по стандартизации — разработчика упомянутой нормы. Введение внезаконного термина «расчётная площадь» создавало у покупателей ложное впечатление, что метод расчёта закреплён в общих правовых и технических нормах и не подлежит обсуждению.

Что нужно проверить при покупке квартиры от застройщика в Польше

• Как в договоре определена площадь — как «użytkowa» (полезная) или «rozliczeniowa» (расчётная)
• Включены ли в площадь пространство под перегородками и внутренними лестницами
• Какая норма применяется для расчёта: PN-ISO 70-2:1997 или актуальная PN-ISO 9836:2015
• Прописаны ли в договоре штрафные санкции за задержку передачи права собственности
• Является ли застройщик отдельным «целевым» юридическим лицом (spółka celowa) и какова структура группы

Что изменилось в польском законодательстве о метраже квартир в 2026 году

С 13 февраля 2026 года вступила в силу новая норма: статья 5a закона о девелоперской деятельности обязывает застройщиков определять цену исключительно как произведение полезной площади (powierzchnia użytkowa) на её стоимость за квадратный метр. Это прямо исключает возможность применять «расчётную площадь» в качестве базы для ценообразования при заключении новых договоров.

Пошаговый алгоритм действий при обнаружении завышения метража

1. Заказать независимый обмер квартиры после получения ключей — до подписания акта приёма-передачи
2. Сравнить фактическую площадь с указанной в договоре и в данных Реестра недвижимости (Ewidencja Gruntów i Budynków)
3. Зафиксировать расхождения письменно и направить претензию застройщику с требованием перерасчёта
4. Обратиться к городскому уполномоченному по правам потребителей (Rzecznik Konsumentów) — в варшавском деле именно его поддержка сыграла ключевую роль
5. При отказе застройщика — подать иск в суд; объединение нескольких пострадавших в рамках одного дела (как в рассматриваемом случае) существенно снижает расходы каждого истца

Прецедент по структуре застройщика: личная ответственность

Примечательно, что суд вынес решение не только против целевой компании, но и солидарно — против физического владельца и второго юридического лица в структуре. Застройщик пытался уйти от ответственности, преобразовав коммандитное товарищество в общество с ограниченной ответственностью. Однако, по данным дела, он не учёл статью 574 польского Кодекса торговых обществ, которая устанавливает солидарную ответственность при реорганизации. В результате требования покупателей были обеспечены залогом на личное имущество фактического владельца.

В Mokko Real Estate мы всегда рекомендуем анализировать корпоративную структуру застройщика до подписания договора — особенно когда инвестицию реализует отдельная «целевая» компания. Это напрямую влияет на реальные возможности защиты ваших прав в случае спора.

По данным Rzeczpospolita, выяснение полных выводов суда стоит отложить до получения письменного обоснования решения. Отраслевые юристы также указывают, что сама по себе возможность использовать термин «расчётная площадь» не была признана недопустимой — оспорены конкретные формулировки договора и способ расчёта. Тем не менее для договоров, заключённых с 13 февраля 2026 года, вопрос уже решён законодательно.

Если вы планируете купить квартиру от застройщика в Варшаве, Кракове, Вроцлаве, Гданьске или Познани и хотите понять, как проверить договор и реальную площадь до подписания — обратитесь в Mokko Real Estate для консультации.

По данным Rzeczpospolita — Nieruchomości.