Rynek nieruchomości Warszawy w III kwartale 2026 — ceny transakcyjne i trendy

Dane Narodowego Banku Polskiego za III kwartał 2026 roku potwierdzają, że rynek nieruchomości w Warszawie pozostaje stabilny, choć dynamika wzrostu cen wyraźnie wyhamowała. Sprzedający utrzymują ceny na rekordowych poziomach, kupujący stają się bardziej selektywni. Poniżej analizujemy najważniejsze wskaźniki i trendy.

Kluczowy fakt: Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym w Warszawie utrzymały się powyżej 17 000 zł/m² w Q3 2026 — rynek wykazał odporność mimo utrzymania wysokich stóp procentowych.

Ceny transakcyjne na rynku pierwotnym

Według danych NBP mediana ceny transakcyjnej nowych mieszkań w Warszawie w Q3 2026 utrzymała się powyżej 17 000 zł/m². Dla porównania, rok wcześniej (Q3 2025) wynosiła ok. 15 800 zł/m² — oznacza to wzrost o ok. 7–8% rok do roku. Najdroższe są mieszkania w centralnych dzielnicach: Śródmieście, Wola (nowa zabudowa przy ul. Towarowej), Mokotów (Służewiec). Najtańsze z nowych projektów lokują się na Białołęce, Ursusie i peryferiach Ursynowa.

Ceny na rynku wtórnym

Rynek wtórny w Warszawie w Q3 2026 wykazywał większą elastyczność cenową niż rynek pierwotny. Ofertowe ceny wywoławcze były o 5–8% wyższe niż ceny transakcyjne — kupujący skutecznie negocjowali. Sprzedający najwolniej obniżali ceny mieszkań z dekady (2010–2020) w dobrym stanie w środkowym metrażu (50–70 m²). Najtrudniejsze do sprzedania były kawalerki na obrzeżach i duże mieszkania (ponad 100 m²) w starym budownictwie.

Nowa podaż i pipeline deweloperski

Deweloperzy w Warszawie wprowadzili do sprzedaży w Q3 2026 ok. 4 200 mieszkań — to o 12% mniej niż w tym samym kwartale rok wcześniej. Ostrożność wynika z utrzymujących się wysokich kosztów budowy i niepewności co do tempa obniżek stóp. Kilka dużych projektów (m.in. Roma Tower, Spektrum Tower II) przesunięto na 2027 rok. W Q4 planowane są premiery projektów w Wilanowie, Ursynowie i na Mokotowie.

Popyt i czas sprzedaży

Czas sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym wzrósł do ok. 90 dni (vs. 60 dni w Q4 2024). Kupujący są bardziej wymagający i częściej negocjują. Najszybciej schodzą mieszkania 2–3-pokojowe w metrażu 45–65 m² w cenie do 800 000 zł z dobrą komunikacją. Inwestorzy gotówkowi są aktywni, ale ostrożniejsi niż rok wcześniej.

Prognoza na IV kwartał 2026

IV kwartał 2026 przyniesie dalszą stabilizację — bez wyraźnych ruchów cenowych w górę ani w dół. Ewentualne cięcia stóp procentowych przez RPP (oczekiwane przez rynek na H1 2027) mogą poprawić nastroje i zdolność kredytową kupujących. Do tego czasu rynek pozostanie rynkiem kupującego — negocjacje są możliwe, a wybór nieruchomości szeroki.