Najwięksi deweloperzy w Polsce 2026: ranking Forbesa, Warszawa i Trójmiasto na czele

Ranking największych deweloperów w Polsce według Forbesa pokazuje, że rynek mieszkaniowy przeżywa w 2026 roku okres równowagi, jakiej nie było od czasów taniego pieniądza. Łączna wartość rynkowa 30 największych spółek deweloperskich wzrosła w ciągu roku z 47 do 64 mld zł — o ponad jedną trzecią. Jednocześnie łączny zysk sektora utrzymuje się na poziomie około 4 mld zł: przeszacowanie nie wynikało ze skoku przychodów, lecz ze zmiany postrzegania branży przez inwestorów.

Kluczowy fakt: Top 10 deweloperów w Polsce przekazało mieszkania o łącznej wartości 64 mld zł w 2026 roku — Warszawa i Trójmiasto dominują w rankingu Forbes.

Co dzieje się na rynku nowych mieszkań w Polsce w 2026 roku?

Pierwszy kwartał 2026 roku przyniósł wynik, jakiego rynek nie widział od czasów taniego kredytu: na siedmiu największych rynkach deweloperzy sprzedali około 14,8 tys. mieszkań, wprowadzając do oferty jedynie około 11,8 tys. lokali. Drugi kwartał przyniósł spadek sprzedaży o 8,4% — do nieco ponad 11,8 tys. mieszkań — ale to wciąż o 12,7% więcej niż rok wcześniej. W ciągu pierwszych siedmiu miesięcy roku deweloperzy sprzedali o 15% więcej mieszkań, niż wprowadzili na rynek.

To właśnie ta arytmetyka zmieniła postrzeganie branży. Rok temu głównym problemem był rosnący nawis podaży, który zmuszał deweloperów do udzielania rabatów i obniżał marże. Dziś równowaga popytu i podaży działa na korzyść deweloperów — choć bez prawa do nadużyć: pod koniec czerwca oferta ponownie zbliżyła się do 70 tys. lokali.

Jak zmienił się popyt: rola kredytów hipotecznych

Kluczowym czynnikiem ożywienia był powrót kredytu hipotecznego. Przy stopie referencyjnej NBP na poziomie 3,75% wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych w lipcu sięgnęła 14,78 mld zł — o 45,3% więcej niż rok wcześniej. To nie powrót do rekordowo tanich czasów, ale wystarczający impuls, by na rynek wrócili kupujący, którzy wcześniej zatrzymywali się na granicy swojej zdolności kredytowej.

Według Forbes.pl w spółce Develia udział zakupów finansowanych kredytem wyniósł około 55% transakcji wobec niespełna 50% przed obniżkami stóp. Zmienił się profil kupującego: mniej inwestorów gotówkowych szukających małych metraży, więcej osób kupujących mieszkanie dla siebie.

• Stopa referencyjna NBP: 3,75%
• Wartość kredytów hipotecznych w lipcu: 14,78 mld zł (wzrost o 45,3% rok do roku)
• Sprzedaż w ciągu 7 miesięcy: o 15% wyższa niż wprowadzenia do oferty
• Wartość 30 największych deweloperów: 64 mld zł (wzrost z 47 mld zł)
• Gotowe niesprzedane mieszkania: ponad 16,6 tys. (wzrost o 19,1%)

Warszawa i Trójmiasto w osobnej lidze: czym różnią się miasta?

Polski rynek coraz wyraźniej dzieli się na kilka segmentów o różnych mechanizmach. Według Forbes.pl Warszawa i Trójmiasto wykazują lekki niedobór podaży. We Wrocławiu, Krakowie i Poznaniu oferta wciąż przewyższa popyt. Najtrudniej jest w Łodzi i Katowicach: przy obecnym tempie sprzedaży wyprzedanie całej dostępnej tam oferty zajęłoby odpowiednio 2,5 i 3 lata.

Średnia cena ofertowa w Warszawie wynosi około 20 tys. zł za mkw. Łódź pozostaje najbardziej przystępnym rynkiem: 11,3 tys. zł za mkw. Wzrost cen powyżej inflacji odnotowano tylko w Warszawie i Poznaniu. Według analityków JLL rabaty od cen cennikowych utrzymają się do końca roku.

W praktyce Mokko Real Estate regularnie widzimy, jak zasadniczo odmienny charakter rynków w różnych miastach wpływa na strategię wejścia: to, co działa w Warszawie czy Gdańsku, we Wrocławiu lub w Łodzi wymaga innego podejścia. Rozumienie lokalnego kontekstu to element podstawowej pracy profesjonalisty.

Co zmienił koniec Lex Deweloper i reforma planowania?

1 września nad rynkiem pojawiło się nowe ograniczenie regulacyjne. Tego dnia upłynął termin składania nowych wniosków na podstawie specustawy Lex Deweloper, obowiązującej od 2018 roku. Ustawa pozwalała zwracać się do rady gminy o zgodę na konkretny projekt nawet tam, gdzie nie było miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dzięki temu mechanizmowi otwarto drogę inwestycjom o potencjale ponad 100 tys. mieszkań — to wolumen porównywalny z niemal rocznym wynikiem rozpoczętych budów w całym kraju.

Na koniec Lex Deweloper nakłada się reforma planowania: bez uchwalonego planu ogólnego gminy nie można uchwalić nowego planu miejscowego, zmienić istniejącego ani wydać decyzji o warunkach zabudowy. Postępowania już wszczęte zostaną zakończone na starych zasadach, jednak za dwa–trzy lata rynek odczuje, w jakim stopniu nowe przepisy ograniczą podaż gruntów pod zabudowę. Mówiąc prościej, o przyszłej podaży mieszkań może decydować nie apetyt deweloperów na ryzyko, lecz harmonogram sesji rad miejskich.

Krok po kroku: jak ocenić sytuację na konkretnym rynku przed zakupem

1. Określ relację podaży do popytu w konkretnym mieście — dane JLL lub lokalnych analityków są aktualizowane co kwartał.
2. Sprawdź dynamikę cen rok do roku: wzrost powyżej inflacji sygnalizuje silny rynek.
3. Ustal czas potrzebny na wyprzedanie oferty — poniżej 12 miesięcy oznacza niedobór, powyżej 24 — nadpodaż.
4. Oceń dostępność kredytu: przy obecnej stopie NBP sprawdź aktualne oferty banków i swoją zdolność kredytową.
5. Przeanalizuj kontekst regulacyjny: istnienie miejscowego planu zagospodarowania wpływa na czas uzyskania pozwoleń dla konkretnego projektu.

Z naszego doświadczenia w Mokko Real Estate wynika, że to właśnie punkt piąty — status regulacyjny działki — jest obecnie najczęściej pomijany przy analizie projektów deweloperskich. Po zmianie przepisów czynnik ten zyskał kluczowe znaczenie przy ocenie terminów realizacji i ryzyk konkretnej inwestycji.

Według Forbes.pl eksperci JLL spodziewają się utrzymania obecnej względnej stabilności, o ile nie pojawią się nowe czynniki destabilizujące. Kluczowym zadaniem branży jest cierpliwe dopasowywanie nowej podaży do popytu na każdym z rynków.

Jeśli rozważasz zakup mieszkania od dewelopera w Polsce lub inwestycję na rynku pierwotnym, zespół Mokko Real Estate pomoże Ci zrozumieć aktualną sytuację w konkretnym mieście i dobrać odpowiednią nieruchomość. Skontaktuj się z nami, aby umówić konsultację.