Огляд ринку нерухомості Варшави — III квартал 2026: ціни угод та тенденції

Дані Національного банку Польщі за III квартал 2026 року підтверджують, що ринок нерухомості Варшави залишається стабільним, хоча динаміка зростання цін помітно сповільнилася. Продавці утримують ціни на рекордних рівнях, а покупці стають більш вибагливими. Аналізуємо ключові показники та тенденції.

Ключовий факт: Ціни угод на первинному ринку Варшави трималися вище 17 000 зл./м² у Q3 2026 — ринок проявив стійкість попри збереження високих відсоткових ставок.

Ціни угод на первинному ринку

За даними НБП медіана ціни угод для нових квартир у Варшаві в Q3 2026 трималася вище 17 000 зл./м². Рік тому (Q3 2025) показник становив близько 15 800 зл./м², що означає зростання на 7–8% рік до року. Найдорожча новобудова — в центральних районах: Śródmieście, Wola (нова забудова вздовж вул. Towarowej) та Mokotów (Służewiec). Найдешевші нові проекти — в Białołęka, Ursus та на окраїнах Ursynów.

Ціни на вторинному ринку

Вторинний ринок Варшави в Q3 2026 демонстрував більшу цінову гнучкість, ніж первинний. Запитувані ціни перевищували ціни угод на 5–8% — покупці успішно торгувалися. Найважче продавалися студії на окраїнах та великі квартири (понад 100 м²) у старих будинках. Квартири 2010-х років у хорошому стані та середньому метражі (50–70 м²) утримували ціну найміцніше.

Нова пропозиція та плани забудовників

Варшавські забудовники вивели на продаж близько 4 200 нових квартир у Q3 2026 — на 12% менше, ніж у тому ж кварталі роком раніше. Обережність зумовлена збереженням високих витрат на будівництво та невизначеністю щодо темпів зниження ставок. Кілька великих проектів (зокрема Roma Tower та Spektrum Tower II) перенесено на 2027 рік. У Q4 плануються прем’єри проектів у Wilanów, Ursynów та Mokotów.

Попит та час продажу

Середній час продажу на вторинному ринку зріс до близько 90 днів (проти 60 днів у Q4 2024). Покупці більш вибагливі й частіше торгуються. Найшвидше продаються квартири 2–3-кімнатні метражем 45–65 м² вартістю до 800 000 зл. з хорошим транспортним сполученням. Інвестори з готівкою активні, але обережніші, ніж рік тому.

Прогноз на IV квартал 2026

IV квартал 2026 принесе подальшу стабілізацію — без різких цінових рухів. Можливе зниження ставок НБП (очікуване ринком у першому півріччі 2027) може покращити настрої та кредитоспроможність покупців. До того часу ринок залишається ринком покупця — торг можливий, а вибір об’єктів широкий.