Ціни на вторинне житло в Польщі: Краків наздоганяє Варшаву — дані за вересень 2026

Ціни на вторинне житло в Польщі у вересні 2026 року практично стабілізувалися, але картина по містах неоднорідна. Краків несподівано очолив зростання й упритул наблизився до Варшави за середніми цінами пропозиції за квадратний метр.

За даними порталу GetHome.pl, середня ціна квадратного метра на вторинному ринку в Кракові у вересні сягнула 18 000 злотих — зростання майже на 6% за місяць. У Варшаві аналогічний показник становив 18 100 злотих. Різниця між двома найбільшими ринками країни скоротилася до символічних 100 злотих за кв. м.

Скільки коштує вторинне житло у великих польських містах у вересні 2026?

Наводимо актуальні середні ціни пропозиції за ключовими містами за аналізом GetHome.pl:

• Варшава — 18 100 злотих/кв. м
• Краків — 18 000 злотих/кв. м
• Труймісто (Гданськ, Гдиня, Сопот) — 17 600 злотих/кв. м
• Вроцлав — 14 600 злотих/кв. м
• Катовіце — 12 100 злотих/кв. м
• Познань — 12 000 злотих/кв. м
• Лодзь — 9 100 злотих/кв. м

У більшості міст ціни залишилися на рівні серпня. Виняток — Краків, де зафіксовано відчутний стрибок, і Лодзь, де ціна знизилася приблизно на 2%.

Чому ціни в Кракові зросли так різко?

Експерт GetHome.pl Марек Вельго пояснює краківський стрибок не масовим підвищенням цін продавцями, а структурним зсувом: із пропозиції швидше йшли відносно дешеві квартири, водночас з’явилося більше дорогих об’єктів у престижних локаціях. Середні ціни пропозиції чутливі до таких змін структури ринку — один місяць зі зміщеним складом угод здатен помітно зрушити показник.

Показовий момент: у Кракові середня ціна на вторинному ринку (18 000 злотих/кв. м) перевищила середню ціну на первинному ринку (17 200 злотих/кв. м). В усіх інших проаналізованих містах новобудови залишалися дорожчими за вторинне житло.

Як змінилася пропозиція на вторинному ринку?

За даними агрегатора Adradar, наприкінці вересня по всій Польщі в продажу було близько 134 000 квартир на вторинному ринку — практично стільки ж, як наприкінці серпня (134 500). Багатомісячне скорочення пропозиції фактично зупинилося.

Попри стабілізацію, пропозиція в усіх містах залишається помітно нижчою за рівень річної давності. Найбільший річний дефіцит — у Варшаві та Вроцлаві.

Чому вторинний ринок програє конкуренцію забудовникам?

Ключовий висновок аналітиків: рекордний обсяг пропозиції новобудов обмежує можливості продавців вторинного житла підвищувати ціни. Девелопери активно використовують знижки та бонуси, переманюючи покупців із вторинного ринку. У вересні кількість квартир, що залишили вторинний ринок (проданих або знятих із продажу), становила близько 32 500 — на 2% менше, ніж місяцем раніше.

У практиці Mokko Real Estate ми бачимо цю тенденцію дуже чітко: покупці, орієнтовані на Варшаву, Краків і Вроцлав, дедалі частіше порівнюють конкретні об’єкти вторинного ринку не лише між собою, а й із пропозиціями забудовників. Це змінює переговорну позицію продавця — ціноутворення на вторинне житло тепер змушене враховувати сусідні новобудови з розстрочками й акціями.

Покроковий алгоритм: як оцінити квартиру на вторинному ринку в нинішніх умовах

1. Дізнайтеся актуальні середні ціни пропозиції у вашому районі та місті — дані оновлюються щомісяця.
2. Порівняйте вартість аналогічних новобудов у тому самому кварталі чи районі.
3. Враховуйте стан квартири: об’єкти без ремонту продаються зі знижкою 10–15% до середньої ціни пропозиції.
4. Перевірте динаміку пропозиції: якщо в місті вона стабілізувалася — тиск на зниження ціни менший, якщо зростає — у покупця більше важелів.
5. Закладайте час експозиції: ринок став більш виваженим, угоди укладаються без колишнього поспіху.

Якщо ви розглядаєте купівлю або продаж квартири в Польщі та хочете розібратися, як вписати конкретний об’єкт у поточні ринкові реалії — фахівці Mokko Real Estate готові детально розібрати вашу ситуацію. Зв’яжіться з нами для безкоштовної консультації.

За даними Rzeczpospolita — Nieruchomości.