Ипотека в Польше

Да. Польские банки кредитуют иностранцев, в том числе граждан Украины и Беларуси, если у них есть легальное пребывание (обычно karta pobytu), PESEL, стабильный доход в Польше и чистая кредитная история в BIK. Многие банки дополнительно смотрят, сколько ещё действует карта побыту и как долго вы работаете на текущем месте. Требования различаются, поэтому консультант проверяет их до подачи заявки.

Без карты побыту ипотеку получить сложно: большинство банков требуют действующую karta pobytu, часто со сроком действия ещё на несколько месяцев после подачи заявки. Отдельные банки рассматривают и другие документы о легальном пребывании, но решают индивидуально, а правила меняются. Не подавайте заявки во все банки подряд — каждый запрос виден в BIK. Консультант сначала проверит, какие банки сейчас примут ваш статус.

Банки учитывают доход с B2B и JDG, обычно если деятельность ведётся не меньше 12 месяцев; некоторые принимают 6 месяцев, если вы продолжаете ту же профессию, что и на прежней работе. Доход считают по PIT и KPiR, а на ryczałt — по ewidencja przychodów с понижающими коэффициентами, поэтому кредитоспособность на ryczałt часто ниже. Понадобятся справки об отсутствии долгов в ZUS и налоговой.

Банк оценивает регулярность и подтверждение дохода, срок договора и обязательства заявителя. Один и тот же доход может оцениваться по-разному. Консультант проверяет, какие документы потребуются для вашей формы занятости.

Обычно банки ждут 20% цены квартиры. С 10% ипотеку тоже дают, но с дополнительным обеспечением — чаще всего страховкой низкого взноса, пока долг не опустится до 80% стоимости (так рекомендует KNF в Rekomendacja S). Сверху нужны деньги на сделку: PCC 2% на вторичном рынке (если это не первое жильё), нотариус и записи в księga wieczysta.

Да, по программе Rodzinny kredyt mieszkaniowy. Гарантия BGK покрывает до 20% цены, но не больше 100 000 zł, и стоит 1% от суммы гарантии. Условия: кредит в злотых на 15–35 лет, цена за м² в пределах лимитов BGK, у вас нет другого жилья. После рождения второго ребёнка BGK гасит 20 000 zł долга, третьего — 60 000 zł. Кредитоспособность банк проверяет как обычно.

Единой суммы нет: банк считает кредитоспособность по доходу нетто, числу членов семьи, другим кредитам и лимитам по картам. По рекомендации KNF платежи по всем кредитам обычно не должны превышать 40% дохода нетто (50% — при доходе выше среднего по воеводству), а платёж банк считает с запасом на рост ставки. Ориентир для одного заёмщика без других кредитов: на 400 000 zł на 30 лет банки обычно ждут около 7–8 тыс. zł нетто в месяц; точную сумму покажет расчёт в конкретном банке.

Нужны документы о личности и статусе проживания, подтверждение дохода и сведения об объекте. Для JDG могут понадобиться налоговые декларации и справки из ZUS и налоговой. Перечень зависит от банка, источника дохода и типа покупки; составляем его до подачи.

Лучшего банка для всех нет: один принимает доход B2B с 6 месяцев, другой даёт меньшую маржу, третий не кредитует при короткой карте побыту. Сравнивайте предложения при одинаковой сумме и сроке: RRSO, маржу, комиссию, страховки, обязательные продукты (счёт, карта) и общую сумму к возврату. Проверяйте также условия изменения ставки и досрочного погашения. Консультант Mokko сравнивает условия нескольких банков бесплатно.

Периодически фиксированная ставка действует только в согласованный период. Переменная меняется по условиям договора и влияет на платёж. Сравниваем оба сценария и нагрузку на бюджет, включая возможное повышение ставки.

POLSTR заменяет WIBOR в новых ипотеках с переменной ставкой с 1 января 2027 года; часть банков начала переход раньше, осенью 2026 года. Старые кредиты на WIBOR автоматически не переводятся: WIBOR 3M и 6M по плану регулятора будут публиковаться до конца 2036 года. Если банк предлагает аннекс о переходе на POLSTR, сравните новую маржу и платёж до подписания.

Досрочное полное или частичное погашение возможно. В предусмотренных законом случаях договор может устанавливать компенсацию банку. Перед погашением запросите расчёт у банка и проверьте условия своего договора.

Когда выгода от новых условий перекрывает расходы перехода. Сравниваем оставшийся долг, срок, ставку и полную стоимость: возможную компенсацию за погашение, новую оценку, комиссии и дополнительные услуги. Меньший платёж из-за более длинного срока не всегда означает экономию.

Консультация ипотечного консультанта Mokko для клиента бесплатна. Расходы банка, оценщика, нотариуса и другие платежи по самой сделке рассматриваем отдельно и объясняем до принятия решения.