Налог при продаже квартиры в Польше: как законно не платить 19% PIT

Налог при продаже квартиры в Польше: как законно не платить 19% PIT

Налог при продаже квартиры в Польше — одна из тех тем, где незнание правил буквально стоит денег. Речь о подоходном налоге PIT по ставке 19%, который применяется при продаже недвижимости раньше определённого срока. В нашей практике в Mokko Real Estate мы регулярно видим, как клиенты из Варшавы, Кракова, Вроцлава и других городов платят этот налог, даже не подозревая, что имеют полное право его не платить.

Ключевой факт: Пятилетний срок, после которого налог не взимается, отсчитывается с конца года покупки. Квартира, купленная в ноябре 2020 года, свободна от PIT уже с 1 января 2026 года.

Когда возникает обязанность платить налог

Если вы продаёте квартиру или другую жилую недвижимость раньше чем через 5 лет с момента покупки, польское налоговое законодательство обязывает вас уплатить 19% PIT с разницы между ценой покупки и ценой продажи. Проще говоря — с вашей прибыли от сделки.

Здесь важна одна деталь, которую многие упускают: пятилетний срок отсчитывается не с точной даты подписания договора купли-продажи, а с конца того календарного года, в котором была совершена покупка. Это означает, что если вы купили квартиру в ноябре 2020 года, пятилетний срок истекает 31 декабря 2025 года — и продажа в январе 2026 года уже не облагается налогом.

Льгота ulga mieszkaniowa: как не платить налог законно

Польское налоговое законодательство предусматривает освобождение от налога при продаже жилья даже раньше пяти лет — это льгота, которая называется ulga mieszkaniowa, то есть «жилищная льгота». Механизм простой: если вы в течение 3 лет с момента продажи направите вырученные средства на улучшение своих жилищных условий, налог платить не нужно.

Что именно считается допустимым использованием средств в рамках этой льготы:

• покупка нового жилья для собственного проживания (не для сдачи в аренду — это принципиально важно);
• расходы на ремонт нового жилья;
• погашение ипотечного кредита, взятого на приобретение нового жилья.

Ключевое условие, на которое стоит обратить особое внимание: жильё должно приобретаться для собственного использования. Если средства направляются на покупку квартиры с целью последующей сдачи в аренду — льгота не применяется.

Почему клиенты переплачивают и как этого избежать

По нашему опыту в Mokko Real Estate, большинство клиентов, которые продают квартиру раньше пятилетнего срока, либо вовсе не знают о существовании ulga mieszkaniowa, либо знают о ней приблизительно и не понимают, какие именно расходы под неё подпадают. В итоге — уплаченный налог, который при правильном планировании можно было бы полностью избежать.

Несколько практических моментов, которые помогут не ошибиться:

• Срок для использования вырученных средств — 3 года с момента продажи, не с момента получения денег на счёт. Дата продажи фиксируется по нотариальному договору.
• Расходы нужно документировать: договоры, счета, платёжные документы — всё это понадобится при подаче налоговой декларации.
• Льгота применяется пропорционально: если вы потратили на новое жильё только часть вырученной суммы, налог платится только с оставшейся части.
• Пятилетний срок владения и льгота — разные механизмы. Если прошло 5 лет с конца года покупки, налога нет автоматически, без всяких условий.

На что обратить внимание при планировании сделки

Налоговые последствия продажи квартиры в Польше стоит просчитывать ещё до того, как принято решение о сделке — а не после её совершения. Особенно это актуально для тех, кто живёт в Польше как иностранец: налоговое резидентство, наличие других объектов недвижимости, источник средств на покупку — всё это может влиять на итоговую картину.

Мы в Mokko Real Estate работаем с клиентами на всех этапах: от оценки налоговых последствий конкретной сделки до подбора нового жилья, которое позволит воспользоваться льготой ulga mieszkaniowa и не потерять деньги на налоге. Это не формальность — в реальных сделках речь нередко идёт о десятках тысяч злотых.

Если вы планируете продажу квартиры в Варшаве, Кракове, Гданьске, Познани или другом городе Польши и хотите понять, как применяется налог PIT в вашей конкретной ситуации — лучше разобраться с этим заранее.