Ціни на землю під житлове будівництво в Польщі — реформа планування та Lex Deweloper

Будівельні ділянки під житлове будівництво в Польщі продовжують дорожчати, попри тимчасове уповільнення ринку готових квартир. Реформа просторового планування та зміни в спецзаконі для забудовників (так звана Lex Deweloper) формують нові умови для інвестицій. Аналізуємо ситуацію з точки зору покупців квартир та інвесторів.

Ключовий факт: Реформа планування в Польщі змінює правила отримання дозволів на будівництво — забудовники мають узгоджувати стратегію купівлі ділянок із новими вимогами місцевих планів забудови.

Чому ціни на ділянки ростуть попри уповільнення ринку?

Ціни на будівельні ділянки ростуть з кількох причин: обмежена пропозиція привабливих міських ділянок, зростання витрат на будівництво (матеріали та робоча сила) та очікування власників ділянок щодо подальшого зростання вартості. Забудовники, які планують проекти на кілька років наперед, купують ділянки зараз — в очікуванні попиту у 2027–2028 роках. Це створює цінове тиснення, навіть попри поточне уповільнення продажів квартир.

Що змінює реформа планування?

Закон про просторове планування та забудову, змінений у 2023 році, поступово обмежує можливість отримання дозволів на будівництво на землях без місцевого плану просторового розвитку (MPZP). Мета — щоб кожна гміна мала MPZP, тобто будівництво без плану стане значно складнішим. Для забудовників це означає обов’язкову перевірку: чи охоплює ділянку план і яке цільове призначення він передбачає.

Lex Deweloper — що залишилося від спецзакону?

Жилий спецзакон (Lex Deweloper) дозволяв будівництво житла на промислових, сервісних чи колишніх військових ділянках в обхід вимог MPZP. Після законодавчих змін його сфера застосування звузилася. Ділянки, які ще кілька років тому були надійним активом забудовника, тепер потребують юридичної перевірки перед купівлею.

Що це означає для покупців квартир?

Зростання витрат на ділянки опосередковано впливає на ціну квадратного метра нових квартир. Там, де реформа планування обмежить доступність ділянок, пропозиція нових квартир може скоротитися — і за стабільного попиту це призведе до зростання цін. Покупцям варто враховувати цей структурний чинник у своїх планах.

Як вибрати правильний момент і локацію?

Перед купівлею нової квартири перевірте, чи має забудовник чинний дозвіл на будівництво — це підтверджує, що всі земельні та планувальні питання вирішені. Уникайте проектів, що ще очікують на дозволи, якщо ваш часовий горизонт обмежений. Команда Mokko Real Estate допомагає клієнтам оцінити ризики та вибрати проекти з чистим правовим статусом.