Ринок житла в Польщі 2027: вікно можливостей зачиняється — прогноз JLL
Ринок житла в Польщі переживає переломний момент. За прогнозами аналітиків JLL, у 2026 році девелопери семи найбільших міст країни — зокрема Варшави, Кракова, Вроцлава, Гданська та Познані — продадуть близько 50 тисяч квартир, що на кілька десятків відсотків більше, ніж роком раніше. Проте вже у 2027 році зростання продажів чекати не варто: в оптимістичному сценарії ринок стабілізується або незначно просяде.
Казімеж Кірейчик, старший стратегічний радник JLL, описав поточну ситуацію як «вікно для покупців» — короткий період сприятливої кон’юнктури, який зараз повільно зачиняється. Це важливо розуміти всім, хто сьогодні стоїть перед рішенням про купівлю.
Чому зараз це вважають «вікном можливостей» на ринку житла?
До недавнього часу низка чинників підтримувала попит на квартири в Польщі. За останні роки зросла доступність житла — у перерахунку на середню зарплату польський покупець міг дозволити собі більше квадратних метрів. Споживчі настрої покращувалися, інтерес до іпотеки зростав.
Ситуація почала змінюватися. Ось основні чинники тиску на ринок, які називають аналітики JLL:
- Очікування зниження процентних ставок не справдилися
- Зростають побоювання щодо прискорення інфляції
- Держбюджет Польщі під тиском — нових програм субсидування іпотеки чекати не слід
- Передвиборчий рік створює політичну невизначеність
- Геополітичні ризики: війна в Україні, конфлікт на Близькому Сході впливають на вартість сировини
- Дискусії щодо можливого запровадження податку на нерухомість (аналог кадастрового податку)
За нашим досвідом у Mokko Real Estate, саме поєднання геополітичної невизначеності з очікуваннями щодо ставок найсильніше змінює поведінку покупців: люди, які ще кілька місяців тому були готові до угоди, беруть паузу й чекають — іноді нескінченно довго.
Який реальний баланс попиту та пропозиції в польських містах?
Наприкінці вересня 2026 року в пропозиції на семи найбільших ринках налічувалося понад 70 тисяч квартир — історично високий рівень. Ситуація суттєво відрізняється за містами. Аналітики JLL оцінюють швидкість вичерпання пропозиції — показник того, за скільки кварталів за поточного темпу продажів буде розпродано всю наявну експозицію:
| Місто | Строк розпродажу пропозиції (кварталів) | Оцінка балансу |
|---|---|---|
| Варшава | 4,3 | Рівновага |
| Гданськ (Труймісто) | 4,6 | Рівновага |
| Вроцлав | близько 6 | Помірний надлишок пропозиції |
| Познань | близько 6 | Помірний надлишок пропозиції |
| Краків | близько 6 | Помірний надлишок пропозиції |
| Лодзь | 8,4 | Значний надлишок пропозиції |
| Катовіце | 11,7 | Суттєвий надлишок пропозиції |
Для орієнтиру: нормальним вважається показник близько 5 кварталів — за нього попит і пропозиція збалансовані.
Що означає зростання частки готових квартир у пропозиції?
Аналітики JLL зафіксували історично високу частку готових квартир у загальній пропозиції — близько 25%. У розрізі міст розбіжність значна: від 12% у Труймісті до 38% у Катовіце та 33% у Лодзі.
На думку Кірейчика, це не катастрофа, а тимчасове явище. Частину проєктів було запущено у 2023–2024 роках на хвилі програми «Безпечний кредит» та очікувань нової субсидованої іпотеки під 0% — яку так і не запровадили. Ці квартири поступово продаватимуться, деякі — з нульовою маржею для забудовника. Водночас квартири «з котловану» в низці проєктів і далі продаються добре.
У практиці Mokko Real Estate ми бачимо, що наявність великої кількості готових квартир створює реальні переговорні можливості для покупця: забудовники охочіше йдуть на знижки та додаткові умови саме щодо об’єктів, уведених в експлуатацію.
Чи варто очікувати нової програми субсидування іпотеки?
За оцінкою JLL, житло навряд чи стане головною темою передвиборчої кампанії в Польщі. Напружений бюджет держави залишає мало простору для масштабних програм субсидування. Головними темами політичної дискусії залишаться оборона та безпека. З житлових тем може з’явитися лише питання оподаткування нерухомості.
Якщо ви розглядаєте купівлю квартири в Польщі та хочете отримати актуальну картину щодо конкретного міста й сегмента — команда Mokko Real Estate готова провести детальну консультацію й допомогти знайти об’єкт з урахуванням поточного стану ринку.
За даними Rzeczpospolita — Nieruchomości.