Ceny nowych mieszkań we wrześniu 2026: rekordowa sprzedaż w Warszawie i Poznaniu, ceny bez zmian
Ceny nowych mieszkań we wrześniu 2026 roku pozostały stabilne mimo wyraźnego ożywienia sprzedaży — na siedmiu największych rynkach deweloperzy sprzedali prawie 4,4 tys. lokali, a do oferty wprowadzili ponad 5,6 tys. Wysoki popyt nie doprowadził do wzrostu cen: konkurencja ofert jest zbyt duża. To dobra wiadomość dla kupujących w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku, Poznaniu, Łodzi i Katowicach — rynek nadal działa na ich korzyść. Dane pochodzą z barometru portalu Tabelaofert.pl.
Co mówią liczby: sprzedaż rośnie trzeci miesiąc z rzędu
Sprzedaż nowych mieszkań we wrześniu wyniosła prawie 4,4 tys. jednostek na siedmiu rynkach — to około 4% więcej niż w sierpniu. W całym III kwartale 2026 roku deweloperzy sprzedali 12,9 tys. lokali, co oznacza wzrost o 12,3% względem II kwartału i prawie 11% w ujęciu rocznym. Łączna oferta nadal przekraczała 70 tys. mieszkań.
Rekordowe wyniki we wrześniu osiągnęły Warszawa i Poznań. W stolicy sprzedano ponad 1,6 tys. lokali — około 30% więcej niż w sierpniu. W Poznaniu sprzedaż wzrosła o 17%, osiągając prawie 570 mieszkań. Na przeciwnym biegunie znalazła się Łódź, gdzie sprzedaż spadła o 43%, a oferta wzrosła o 4,2%.
Dlaczego ceny nowych mieszkań nie rosną mimo dobrej sprzedaży?
Średnia cena ofertowa nowych mieszkań na siedmiu rynkach we wrześniu wyniosła nieco ponad 16 200 zł za m² — bez zmian względem sierpnia. Od grudnia 2025 roku wzrosła łącznie o 3%. Zdaniem analityków Tabelaofert.pl deweloperzy aktywnie uzupełniają ofertę równolegle ze sprzedażą, co utrzymuje wysoki poziom podaży i pozbawia ich siły negocjacyjnej wobec kupujących.
Komentarz Roberta Chojnackiego, założyciela portalu Tabelaofert.pl, trafnie oddaje sytuację: trzy miesiące dobrej sprzedaży to już tendencja, ale nie powrót do rynku, na którym deweloperzy mogli dyktować warunki. Właśnie dlatego, mimo wyraźnej poprawy sprzedaży, ceny pozostają stabilne.
W praktyce Mokko Real Estate obserwuje ten sam mechanizm: klienci szukający mieszkań w Warszawie czy Wrocławiu coraz rzadziej spotykają się z presją szybkiej decyzji. Szeroki wybór ofert sprawia, że negocjacje cenowe są realną możliwością — zwłaszcza w segmencie popularnym.
Jak zmieniły się ceny w poszczególnych miastach we wrześniu 2026 roku?
Stabilna średnia dla całego rynku nie oznacza, że wszystkie miasta zachowują się tak samo. Poniżej przedstawiono zmiany miesięczne (wrzesień do sierpnia 2026) i zmiany od początku roku:
| Miasto | Zmiana miesięczna (wrzesień/sierpień) | Zmiana od grudnia 2025 |
|---|---|---|
| Wrocław | +0,1% | +5,6% |
| Poznań | +1,1% | +3,1% |
| Warszawa | +0,1% | +3,0% |
| Trójmiasto | 0% | +3,0% |
| Kraków | -0,3% | +1,8% |
| Łódź | +0,4% | +0,1% |
| Katowice | -0,9% | -1,0% |
Mediana a średnia — ile naprawdę kosztuje typowe mieszkanie?
Jeden z ważnych wniosków barometru dotyczy różnicy między ceną średnią a medianą. Mediana to wartość, poniżej której znajduje się połowa ofert: wskaźnik, który dokładniej odzwierciedla cenę typowego mieszkania, ponieważ nie jest zniekształcany przez najdroższe projekty premium.
- W Warszawie mediana cen nowych mieszkań we wrześniu była o około 9% niższa od wartości średniej.
- W Krakowie różnica wynosiła około 7%.
- Oznacza to, że co najmniej połowa oferowanych mieszkań w tych miastach kosztowała mniej, niż wynika z nagłówków o średnich cenach.
To ważna informacja dla tych, którzy odkładają zakup, uważając warszawski lub krakowski rynek za niedostępny. Przy dokładniejszym przyjrzeniu się ofertom w konkretnym segmencie i metrażu obraz zazwyczaj okazuje się bardziej optymistyczny.
Jak kształtują się ceny mieszkań segmentu popularnego w poszczególnych miastach?
Segment popularny — mieszkania odpowiadające potrzebom szerokiego grona kupujących — wykazał we wrześniu wyjątkową stabilność. W sześciu z siedmiu analizowanych miast miesięczne zmiany cen nie przekraczały 0,5%. Wyjątkiem był Wrocław, gdzie wzrost wyniósł 3,4%, jednak był on spowodowany wejściem na rynek nowych obiektów o podwyższonym standardzie, a nie ogólnym ruchem cen w górę.
W kontekście finansowania zakupu analitycy zwracają uwagę na program Rodzinny Kredyt Mieszkaniowy: do końca czerwca 2026 roku tylko 21% udzielonych kredytów z gwarancją BGK trafiło na rynek pierwotny. Październikowe podwyższenie limitów cenowych w ramach tego programu powinno zwiększyć dostępność nowych mieszkań dla jego uczestników.
Co to oznacza dla kupującego w Polsce?
Sytuacja na polskim rynku pierwotnym w drugiej połowie 2026 roku tworzy warunki, które rzadko zbiegają się jednocześnie: rosnący popyt przy stabilnych cenach. Deweloperzy sprzedają więcej, ale duża podaż nie pozwala im wrócić do strategii cenowej sprzed kilku lat.
Dobrze wycenione mieszkanie w Warszawie, Wrocławiu czy Poznaniu może zejść szybko. Lokal oderwany od realiów rynkowych będzie czekał na kupującego dłużej. Kluczową rolę odgrywają inflacja, koszt kredytu hipotecznego i sytuacja geopolityczna — czynniki, które w każdej chwili mogą zmienić tempo zakupów.
Jeśli szukasz nowego mieszkania w Polsce i chcesz obiektywnie ocenić oferty deweloperów — skontaktuj się z Mokko Real Estate. Pomagamy naszym klientom porównywać ceny ofertowe z medianą rynkową i wybierać mieszkania odpowiadające rzeczywistemu budżetowi, a nie marketingowym średnim.
Źródło: Rzeczpospolita — Nieruchomości