Ceny mieszkań z rynku wtórnego w Polsce: Kraków dogania Warszawę — dane za wrzesień 2026
Ceny mieszkań na rynku wtórnym w Polsce we wrześniu 2026 roku praktycznie się ustabilizowały, ale obraz w poszczególnych miastach jest niejednolity. Kraków niespodziewanie został liderem wzrostów i niemal zrównał się z Warszawą pod względem średnich cen ofertowych za metr kwadratowy.
Według portalu GetHome.pl średnia cena metra kwadratowego na rynku wtórnym w Krakowie we wrześniu sięgnęła 18 000 zł — wzrost o prawie 6% w ciągu miesiąca. W Warszawie ten sam wskaźnik wyniósł 18 100 zł. Różnica między dwoma największymi rynkami w kraju zmalała do symbolicznych 100 zł za m².
Ile kosztuje mieszkanie z rynku wtórnego w największych polskich miastach we wrześniu 2026?
Oto aktualne średnie ceny ofertowe w kluczowych miastach, według analizy GetHome.pl:
- Warszawa — 18 100 zł/m²
- Kraków — 18 000 zł/m²
- Trójmiasto (Gdańsk, Gdynia, Sopot) — 17 600 zł/m²
- Wrocław — 14 600 zł/m²
- Katowice — 12 100 zł/m²
- Poznań — 12 000 zł/m²
- Łódź — 9 100 zł/m²
W większości miast ceny pozostały na poziomie sierpnia. Wyjątkiem jest Kraków, gdzie odnotowano wyraźny skok, oraz Łódź, gdzie cena spadła o około 2%.
Dlaczego ceny w Krakowie wzrosły tak gwałtownie?
Ekspert GetHome.pl Marek Wielgo tłumaczy krakowski skok nie masową podwyżką cen przez sprzedających, lecz zmianą strukturalną: z oferty szybciej znikały stosunkowo tanie mieszkania, a jednocześnie pojawiło się więcej drogich nieruchomości w prestiżowych lokalizacjach. Średnie ceny ofertowe są wrażliwe na takie zmiany struktury rynku — jeden miesiąc z przesuniętym składem transakcji może wyraźnie przesunąć wskaźnik.
Wymowny szczegół: w Krakowie średnia cena na rynku wtórnym (18 000 zł/m²) przekroczyła średnią cenę na rynku pierwotnym (17 200 zł/m²). We wszystkich pozostałych analizowanych miastach nowe mieszkania nadal były droższe od używanych.
Jak zmieniła się podaż na rynku wtórnym?
Według agregatora Adradar pod koniec września w całej Polsce na sprzedaż było około 134 000 mieszkań z rynku wtórnego — praktycznie tyle samo co pod koniec sierpnia (134 500). Wielomiesięczny spadek podaży faktycznie się zatrzymał.
| Miasto | Podaż (wrzesień) | Zmiana rok do roku |
|---|---|---|
| Warszawa | ~14 000 mieszkań | -22% |
| Kraków | ~7 500 mieszkań | -16% |
| Wrocław | ~7 700 mieszkań | -18% |
| Trójmiasto | ~7 700 mieszkań | -8% |
| Łódź | ~4 500 mieszkań | -17% |
| Poznań | ~3 600 mieszkań | -10% |
| Katowice | ~2 300 mieszkań | -13% |
Mimo stabilizacji podaż we wszystkich miastach pozostaje wyraźnie poniżej poziomu sprzed roku. Największy roczny deficyt odnotowano w Warszawie i Wrocławiu.
Dlaczego rynek wtórny przegrywa konkurencję z deweloperami?
Kluczowy wniosek analityków: rekordowa podaż nowych mieszkań ogranicza możliwości podnoszenia cen przez sprzedających z rynku wtórnego. Deweloperzy aktywnie stosują rabaty i bonusy, przeciągając kupujących z rynku wtórnego. We wrześniu liczba mieszkań, które opuściły rynek wtórny (sprzedanych lub wycofanych z oferty), wyniosła około 32 500 — o 2% mniej niż miesiąc wcześniej.
W praktyce Mokko Real Estate widzimy ten trend bardzo wyraźnie: kupujący zainteresowani Warszawą, Krakowem i Wrocławiem coraz częściej porównują konkretne nieruchomości z rynku wtórnego nie tylko między sobą, ale także z ofertami deweloperów. To zmienia pozycję negocjacyjną sprzedającego — wycena mieszkania z rynku wtórnego musi dziś uwzględniać pobliskie nowe inwestycje z ratami i promocjami.
Krok po kroku: jak wycenić mieszkanie z rynku wtórnego w obecnych warunkach
- Sprawdź aktualne średnie ceny ofertowe w swojej dzielnicy i mieście — dane są aktualizowane co miesiąc.
- Porównaj koszt podobnych nowych mieszkań w tej samej okolicy lub dzielnicy.
- Uwzględnij stan mieszkania: nieruchomości do remontu sprzedają się z rabatem 10–15% względem średniej ceny ofertowej.
- Sprawdź dynamikę podaży: jeśli w mieście się ustabilizowała, presja na obniżki cen jest mniejsza; jeśli rośnie, kupujący ma więcej argumentów.
- Zaplanuj czas ekspozycji: rynek stał się bardziej wyważony, a transakcje zawierane są bez dawnego pośpiechu.
Jeśli rozważasz zakup lub sprzedaż mieszkania w Polsce i chcesz zrozumieć, jak odnieść konkretną nieruchomość do obecnych realiów rynkowych — specjaliści Mokko Real Estate chętnie szczegółowo przeanalizują Twój przypadek. Skontaktuj się z nami w sprawie bezpłatnej konsultacji.
Źródło: Rzeczpospolita — Nieruchomości.