Deweloperский гарантийный фонд в Польше: 28 млн злотых выплачено покупателям жилья
Девелоперский гарантийный фонд в Польше: покупатели жилья вернули 28 млн злотых за 2,5 года
Девелоперский гарантийный фонд (DFG) в Польше выплатил потребителям 28 млн злотых с момента начала выплат в 2024 году. Половина этой суммы — 14,3 млн злотых — была перечислена только в первом полугодии 2026 года. Это сигнал, который важно понимать всем, кто покупает квартиру на первичном рынке в Варшаве, Кракове, Вроцлаве, Гданьске или Познани.
Главная причина выплат — не банкротство застройщика, как многие думают, а просрочка передачи права собственности. Именно это стало основанием в подавляющем большинстве случаев обращения в DFG.
Что такое Девелоперский гарантийный фонд и как он работает?
DFG — это механизм защиты покупателей жилья на первичном рынке Польши, введённый 1 июля 2022 года. Фонд управляется Страховым гарантийным фондом (UFG). Застройщики отчисляют взносы в DFG при каждом договоре купли-продажи, а покупатель получает право на возврат средств при наступлении определённых обстоятельств.
С 1 июля 2024 года действие DFG распространилось на всё предложение первичного рынка без исключений. До этого фонд охватывал только проекты, выведенные в продажу после июля 2022 года.
Кто может обратиться за выплатой из DFG?
Перечень оснований закреплён в Законе об охране прав покупателей жилых помещений и домов. Среди них:
- Непередача права собственности в срок, установленный договором
- Банкротство или ликвидация застройщика
- Другие нарушения, предусмотренные законодательством
По данным UFG, именно просрочка передачи собственности стала причиной большинства выплат. Ситуация особенно актуальна сейчас: готовые квартиры составляют в среднем 25–30% предложения первичного рынка. Покупатель полностью оплатил квартиру, возможно, даже получил ключи — но юридически собственником ещё не является. Это уязвимый момент, и именно здесь DFG играет ключевую роль.
Сколько денег выплачено и сколько накоплено в фонде?
Динамика выплат из DFG нарастает год от года:
| Период | Сумма выплат | Количество заявок |
|---|---|---|
| 2024 год | 2,3 млн злотых | 4 |
| 2025 год | 11,7 млн злотых | 32 |
| I полугодие 2026 | 14,3 млн злотых | 34 |
| Итого с 2024 | 28,2 млн злотых | 70 |
На конец июня 2026 года на счетах DFG накоплено 452 млн злотых. Параллельно ведётся более 30 судебных разбирательств на общую сумму свыше 20 млн злотых.
Сколько договоров охвачено защитой DFG?
За три квартала 2026 года на первичном рынке Польши заключено более 75 тыс. договоров под защитой DFG — на 20% больше, чем годом ранее. На конец сентября фонд охватывал почти 219 тыс. действующих договоров.
Лидеры по числу застрахованных договоров:
- Варшава — 35 500 договоров
- Вроцлав — 14 100 договоров
- Краков — 13 500 договоров
Средняя стоимость квартиры, охваченной защитой, составляла 734 тыс. злотых, медианное значение — 576 тыс. злотых. Суммарная стоимость всех зарегистрированных в системе DFG договоров к концу третьего квартала достигла почти 161 млрд злотых.
Что важно знать при покупке квартиры у застройщика в Польше?
В практике Mokko Real Estate мы регулярно сталкиваемся с ситуацией, когда клиенты не знают: DFG защищает не только от банкротства застройщика, но и от просрочки передачи права собственности. Это разные вещи, и второе встречается значительно чаще.
Порядок действий при нарушении застройщиком сроков передачи собственности:
- Убедитесь, что договор был зарегистрирован в системе DFG и на него распространяется защита фонда
- Зафиксируйте факт нарушения срока, прописанного в договоре
- Обратитесь с заявкой в UFG — Страховой гарантийный фонд, который управляет DFG
- Подготовьте пакет документов: договор, подтверждение оплаты, переписку с застройщиком
- Дождитесь рассмотрения заявки и решения о выплате
Отдельно стоит упомянуть спорную практику: часть застройщиков пытается не включать готовые квартиры в систему расчётных счетов эскроу и не отчислять взносы в DFG, аргументируя это тем, что квартира уже построена и риска нет. Это противоречит закону. С такими случаями борется Управление по конкуренции и защите потребителей (UOKiK).
Команда Mokko Real Estate проверяет статус каждого объекта в системе DFG перед подписанием договора. Если вы рассматриваете покупку квартиры в Польше и хотите убедиться в надёжности сделки — свяжитесь с нами для консультации.
По данным Rzeczpospolita — Nieruchomości.