Рынок жилья в Польше 2027: окно возможностей закрывается — прогноз JLL
Рынок жилья в Польше переживает переломный момент. По прогнозам аналитиков JLL, в 2026 году девелоперы семи крупнейших городов страны — включая Варшаву, Краков, Вроцлав, Гданьск и Познань — продадут около 50 тысяч квартир, что на несколько десятков процентов больше, чем годом ранее. Однако уже в 2027 году роста продаж ждать не стоит: в оптимистичном сценарии рынок стабилизируется или незначительно просядет.
Казимеж Кирейчик, старший стратегический советник JLL, описал текущую ситуацию как «покупательское окно» — короткий период благоприятной конъюнктуры, которое сейчас медленно закрывается. Это важно понимать всем, кто сегодня стоит перед решением о покупке.
Почему сейчас считается «окном возможностей» на рынке жилья?
До недавнего времени ряд факторов поддерживал спрос на квартиры в Польше. За последние годы выросла доступность жилья — в пересчёте на среднюю зарплату польский покупатель мог позволить себе больше квадратных метров. Потребительские настроения улучшались, интерес к ипотеке рос.
Ситуация начала меняться. Вот основные факторы давления на рынок, которые называют аналитики JLL:
- Ожидания снижения процентных ставок не оправдались
- Растут опасения по поводу ускорения инфляции
- Госбюджет Польши под давлением — новых программ субсидирования ипотеки ждать не стоит
- Предвыборный год создаёт политическую неопределённость
- Геополитические риски: война на Украине, конфликт на Ближнем Востоке влияют на стоимость сырья
- Дискуссии о возможном введении налога на недвижимость (аналог кадастрового налога)
По нашему опыту в Mokko Real Estate, именно сочетание геополитической неопределённости с ожиданиями по ставкам сильнее всего меняет поведение покупателей: люди, которые ещё несколько месяцев назад были готовы к сделке, берут паузу и ждут — иногда бесконечно долго.
Каков реальный баланс спроса и предложения в польских городах?
На конец сентября 2026 года в предложении на семи крупнейших рынках числилось более 70 тысяч квартир — исторически высокий уровень. Ситуация существенно различается по городам. Аналитики JLL оценивают скорость вымывания предложения — показатель того, за сколько кварталов при текущем темпе продаж будет распродана вся имеющаяся экспозиция:
| Город | Срок распродажи предложения (кварталов) | Оценка баланса |
|---|---|---|
| Варшава | 4,3 | Равновесие |
| Гданьск (Трёхградье) | 4,6 | Равновесие |
| Вроцлав | около 6 | Умеренный избыток предложения |
| Познань | около 6 | Умеренный избыток предложения |
| Краков | около 6 | Умеренный избыток предложения |
| Лодзь | 8,4 | Значительный избыток предложения |
| Катовице | 11,7 | Существенный навес предложения |
Для ориентира: нормальным считается показатель около 5 кварталов — при нём спрос и предложение сбалансированы.
Что означает рост доли готовых квартир в предложении?
Аналитики JLL зафиксировали исторически высокую долю готовых квартир в общем предложении — около 25%. В разрезе городов разброс значительный: от 12% в Трёхградье до 38% в Катовицах и 33% в Лодзи.
По мнению Кирейчика, это не катастрофа, а временное явление. Часть проектов была запущена в 2023–2024 годах на волне программы «Безопасный кредит» и ожиданий новой субсидированной ипотеки под 0% — которая так и не была введена. Эти квартиры будут постепенно продаваться, некоторые — с нулевой маржой для застройщика. При этом квартиры «с котлована» в ряде проектов по-прежнему продаются хорошо.
В практике Mokko Real Estate мы видим, что наличие большого числа готовых квартир создаёт реальные переговорные возможности для покупателя: застройщики охотнее идут на скидки и дополнительные условия именно по объектам, введённым в эксплуатацию.
Стоит ли ожидать новой программы субсидирования ипотеки?
По оценке JLL, жильё вряд ли станет главной темой предвыборной кампании в Польше. Напряжённый бюджет государства оставляет мало пространства для масштабных программ субсидирования. Главными темами политической дискуссии останутся оборона и безопасность. Из жилищных тем может появиться лишь вопрос налогообложения недвижимости.
Если вы рассматриваете покупку квартиры в Польше и хотите получить актуальную картину по конкретному городу и сегменту — команда Mokko Real Estate готова провести детальную консультацию и помочь найти объект с учётом текущего состояния рынка.
По данным Rzeczpospolita — Nieruchomości.