Rynek mieszkaniowy w Polsce 2027: okno możliwości się zamyka — prognoza JLL
Polski rynek mieszkaniowy przeżywa moment przełomowy. Według prognoz analityków JLL w 2026 roku deweloperzy w siedmiu największych miastach kraju — w tym w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku i Poznaniu — sprzedadzą około 50 tysięcy mieszkań, czyli o kilkadziesiąt procent więcej niż rok wcześniej. Jednak w 2027 roku nie należy spodziewać się wzrostu sprzedaży: w scenariuszu optymistycznym rynek się ustabilizuje lub nieznacznie osłabnie.
Kazimierz Kirejczyk, starszy doradca strategiczny JLL, opisał obecną sytuację jako „okno kupowania” — krótki okres sprzyjającej koniunktury, który powoli się zamyka. To ważne dla każdego, kto dziś stoi przed decyzją o zakupie.
Dlaczego obecnie mówi się o „oknie możliwości” na rynku mieszkaniowym?
Do niedawna szereg czynników wspierał popyt na mieszkania w Polsce. W ostatnich latach wzrosła dostępność mieszkań — w przeliczeniu na średnie wynagrodzenie polski kupujący mógł sobie pozwolić na więcej metrów kwadratowych. Nastroje konsumenckie się poprawiały, a zainteresowanie kredytami hipotecznymi rosło.
Sytuacja zaczęła się zmieniać. Oto główne czynniki presji na rynek wymieniane przez analityków JLL:
- Oczekiwania obniżek stóp procentowych nie spełniły się
- Rosną obawy przed przyspieszeniem inflacji
- Budżet państwa jest pod presją — nie należy spodziewać się nowych programów dopłat do kredytów hipotecznych
- Rok wyborczy tworzy niepewność polityczną
- Ryzyka geopolityczne: wojna w Ukrainie i konflikt na Bliskim Wschodzie wpływają na koszt surowców
- Dyskusje o możliwym wprowadzeniu podatku od nieruchomości (odpowiednika podatku katastralnego)
Z naszego doświadczenia w Mokko Real Estate wynika, że to połączenie niepewności geopolitycznej z oczekiwaniami dotyczącymi stóp najsilniej zmienia zachowania kupujących: osoby, które jeszcze kilka miesięcy temu były gotowe do transakcji, robią pauzę i czekają — czasem bardzo długo.
Jaka jest rzeczywista równowaga popytu i podaży w polskich miastach?
Na koniec września 2026 roku w ofercie na siedmiu największych rynkach było ponad 70 tysięcy mieszkań — to historycznie wysoki poziom. Sytuacja znacznie różni się w zależności od miasta. Analitycy JLL szacują tempo wchłaniania podaży — wskaźnik pokazujący, w ciągu ilu kwartałów przy obecnym tempie sprzedaży zostanie sprzedana cała dostępna oferta:
| Miasto | Czas wyprzedaży oferty (kwartały) | Ocena równowagi |
|---|---|---|
| Warszawa | 4,3 | Równowaga |
| Gdańsk (Trójmiasto) | 4,6 | Równowaga |
| Wrocław | około 6 | Umiarkowana nadwyżka podaży |
| Poznań | około 6 | Umiarkowana nadwyżka podaży |
| Kraków | około 6 | Umiarkowana nadwyżka podaży |
| Łódź | 8,4 | Znaczna nadwyżka podaży |
| Katowice | 11,7 | Bardzo duża nadwyżka podaży |
Dla orientacji: za normę uznaje się wskaźnik około 5 kwartałów — przy nim popyt i podaż są zrównoważone.
Co oznacza rosnący udział gotowych mieszkań w ofercie?
Analitycy JLL odnotowali historycznie wysoki udział gotowych mieszkań w całej ofercie — około 25%. W podziale na miasta rozrzut jest duży: od 12% w Trójmieście do 38% w Katowicach i 33% w Łodzi.
Zdaniem Kirejczyka to nie katastrofa, lecz zjawisko przejściowe. Część projektów uruchomiono w latach 2023–2024 na fali programu „Bezpieczny Kredyt 2%” i oczekiwań nowego dotowanego kredytu hipotecznego 0% — który nigdy nie został wprowadzony. Te mieszkania będą stopniowo sprzedawane, niektóre z zerową marżą dewelopera. Jednocześnie mieszkania „z dziury w ziemi” w wielu projektach nadal sprzedają się dobrze.
W praktyce Mokko Real Estate widzimy, że duża liczba gotowych mieszkań tworzy realne możliwości negocjacji dla kupującego: deweloperzy chętniej godzą się na rabaty i dodatkowe warunki właśnie w przypadku inwestycji oddanych do użytkowania.
Czy należy spodziewać się nowego programu dopłat do kredytów hipotecznych?
Według oceny JLL mieszkalnictwo raczej nie stanie się głównym tematem kampanii wyborczej w Polsce. Napięty budżet państwa zostawia niewiele miejsca na programy dopłat na dużą skalę. Głównymi tematami debaty politycznej pozostaną obronność i bezpieczeństwo. Z tematów mieszkaniowych może pojawić się jedynie kwestia opodatkowania nieruchomości.
Jeśli rozważasz zakup mieszkania w Polsce i chcesz poznać aktualny obraz dla konkretnego miasta i segmentu — zespół Mokko Real Estate jest gotowy przeprowadzić szczegółową konsultację i pomóc znaleźć nieruchomość odpowiadającą obecnej sytuacji na rynku.
Źródło: Rzeczpospolita — Nieruchomości.